인천지방법원 2025타경511148. 광영스너그에어시티 16층 1609호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 오영석이 2023.06.30. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 164,439,000원입니다. 같은 날 주식회사하나은행 근저당권이 채권최고액 120,000,000원으로 설정됐으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 토스뱅크 가압류와 신용보증기금의 강제경매개시결정, 국의 압류 2건은 모두 말소기준 이후 권리로 계산되어 매각으로 소멸 예정입니다.
권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 확인된 임차인이 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 “채권이 적어서 깨끗한 물건”이 아니라, 담보권과 후순위 채권이 매각대금을 크게 웃도는 구조입니다. 현재 신건 매각가 123,000,000원을 가정하면 집행비용 2,522,000원과 하나은행 근저당 120,000,000원 배당 뒤 토스뱅크에는 478,000원만 배당되고, 신청채권자인 신용보증기금에는 예상배당이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511148 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1873-21 광영스너그에어시티 16층 1609호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 22층 건물 내 16층 1609호 |
| 소유자 | 오영석 (2023.06.30. 소유권이전 · 거래가액 164,439,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 101,632,527원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
확인된 임차인 없음. 매수인 인수액은 배당 계산상 0원입니다. 말소기준은 2023.06.30. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 120,000,000원이며, 2025.04.01. 토스뱅크 가압류 65,435,509원, 2025.07.30. 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2025.08.26.과 2025.10.16. 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸 예정입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 현재 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가이자 최저가인 123,000,000원이 현 시세 대비 저렴한지, 적정한지, 비싼지를 단정할 근거가 없습니다. 소유권 이전 당시 등기상 거래가액 164,439,000원이 확인되지만, 이는 현재 실거래 시세를 대신할 수 있는 최신 시장자료가 아닙니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다 현재 거래 수준을 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 65,435,509원 | 478,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 101,632,527원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액은 287,068,036원, 예상배당 합계는 120,478,000원, 미배당은 166,590,036원입니다. 신청채권자 신용보증기금의 청구액 101,632,527원에 대한 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 123,000,000원 | 120,478,000원 | 166,590,036원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 98,400,000원 | 96,228,800원 | 190,839,236원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 78,720,000원 | 76,903,040원 | 210,164,996원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄어들어 채권자 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 신청채권자 신용보증기금 역시 세 시나리오에서 예상배당 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천영종초등학교 남동측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지·생활숙박시설·상가·학교·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 대로1류와 중로2류에 접하고, 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형입니다.
- 공시지가. 3,619,000원/㎡이며 토지면적은 2,777.1㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 실거래 자료가 없으므로 123,000,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 별도 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 거주인 및 이해관계인의 부재로 내부상태를 확인하지 못해 외형조사·제시목록·건축물현황도·유사물건의 통상적인 내부상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 세금·배당 재확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 확인. 2023.06.30. 하나은행 근저당이 말소기준이며, 이후 토스뱅크 가압류·경매개시결정·국의 압류 2건은 매각으로 소멸 예정입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 먼저
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2023.06.30. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸 예정이며 확인된 임차인과 매수인 인수액은 없습니다. 다만 신건 매각가 123,000,000원에서 총 채권 287,068,036원을 모두 소화할 수 없어 166,590,036원이 미배당되고 신청채권자 신용보증기금에도 예상배당이 없습니다. 이 미배당 자체가 매수인 인수로 이어지는 구조는 아니지만, 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 실거래 시세가 제공되지 않은 만큼 123,000,000원을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 확인하기 쉽고, 가격은 시세 확인 후 판단해야 하는 오피스텔입니다.
