인천지방법원 2025타경511219. 인천 계양구 계산동 시티하우스 1동 지층 비01호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 최연희이며 2016.04.12. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 2025.08.05. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸하고, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건이라 감정가 116,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 현재 판단의 핵심은 1.16억원이 실제 시장가격과 비교해 적정한지인데, 이 리포트에서 확인 가능한 최근 실거래 비교값은 없습니다. 따라서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511219 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 983-5 시티하우스 1동 지층비01호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 · 지층 비01호 |
| 소유자 | 최연희 (2016.04.12. 소유권이전 · 거래가액 83,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 41,968,726원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 현재 효력이 남아 있는 핵심 담보권은 2016.04.12. 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025.08.05. 한국주택금융공사의 경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다. 과거 2004년 압류, 2005년 임의경매개시결정 및 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 견봉훈 | 2016.04.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
③ 가격 판단 — 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 116,000,000원입니다. 소유자의 2016년 취득 당시 거래가액은 83,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 대신할 수 있는 최근 실거래 기준이 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수액이 0원이라는 점과 별개로, 최근 실거래를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 116,000,000원 | 60,000,000원 | 53,576,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,800,000원 | 60,000,000원 | 30,729,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 74,240,000원 | 60,000,000원 | 12,503,680원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,424,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,576,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정된 2,424,000원이며, 근저당권 채권최고액 60,000,000원은 전액 배당되는 구조입니다. 잔여 53,576,000원은 소유자 교부로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 해서초등학교 동측 인근. 주위는 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며, 외벽은 벽돌쌓기 등 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 상대보호구역·과밀억제권역·역사문화환경보존지역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 견봉훈의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서·현황조사의 최종본에서 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 116,000,000원을 최근 계산동 다세대 실거래와 대조해 감정가의 현재 시장 적정성을 확인하세요.
- 지층 특성. 지층 비01호인 만큼 실제 내부상태, 채광·환기·습기 등 물리적 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 최종 권리관계를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.04.12. 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 견봉훈도 말소기준권리 이후 전입으로 조사돼 대항력이 없으며, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가는 116,000,000원이고 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 이 가격이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 다세대주택의 지층 호실이라는 물건 특성을 고려하면 응찰 전 실제 거래가격과 현장 상태를 함께 확인하는 것이 핵심입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 지층 물건의 환금성 검증이 남아 있는 사건입니다.
