인천지방법원 2025타경511303. 부평구 산곡동 우정그린빌 4층 403호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사수성이노베이션이며 2020.04.20. 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 100,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.04.12. 안산세무서 관련 국 압류입니다. 이후 압류와 강제경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “말소기준 이후이니 모두 끝난다”라고 보면 안 됩니다. 한국토지주택공사의 임차권등기 접수일은 2022.07.21.이지만, 임대차계약일과 주민등록일은 2020.05.29., 점유개시일은 2020.06.16., 확정일자는 2020.06.01.입니다. 즉 전입은 2022.04.12. 말소기준보다 앞서 있어 자료상 대항력 있음으로 분류됩니다. 현재 회차에서는 보증금 90,000,000원이 전액 우선배당되는 계산이지만, 유찰이 누적되면 배당 부족이 생길 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511303 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 408-16 우정그린빌 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 403호 · 2001.12.10. 사용승인 |
| 현재 소유자 | 주식회사수성이노베이션 · 2020.04.20. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 97,841,095원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입을 따로 봐야 한다
현재 등기상 말소기준은 2022.04.12. 국 압류입니다. 이후 국민건강보험공단, 남동구, 안산시단원구, 동작구, 금천구 압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 한국토지주택공사 관련 임차관계는 주민등록일이 2020.05.29.로 말소기준보다 먼저이므로 단순한 후순위 임차권등기로 취급하면 안 됩니다.
② 임차관계 — 보증기관 대위·승계와 미상 항목을 분리
| 명의 / 구분 | 전입·주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 2020.05.29 | 2020.06.01 | 90,000,000원 | 有 | 有 | 대위·승계 보증기관 대위·승계 신고로 실제 임차인의 별도 보증금으로 중복 합산하지 않음 |
| 보험 | 미상 | 미상 | 0원 | 가능·미상 | 미상 | 주거 · 전입신고일 미상 |
| 한국토지 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 주거 · 보증금 및 전입신고일 확인 필요 |
한국토지주택공사 항목은 자료상 보증기관 대위·승계로 표시되어 있으므로 90,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복해 합산하면 안 됩니다. 반면 ‘보험’과 ‘한국토지’는 전입일·확정일자·보증금 정보가 충분하지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 이 두 항목은 대항력 가능·미상으로 두고 원본 명세서에서 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
③ 회차별 구조 — 유찰되면 배당 부족과 인수액이 달라진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 신청채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 116,000,000원 | 23,576,000원 | 74,265,095원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,800,000원 | 729,600원 | 97,111,495원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 74,240,000원 | 0원 | 97,841,095원 | 17,496,320원 |
④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 97,841,095원 | 23,576,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차보증금 90,000,000원이 전액 우선배당되고, 서울보증보험 주식회사에는 23,576,000원이 배당되어 74,265,095원이 미배당됩니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산곡초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 4층 403호이며 급·배수, 위생, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며 도로상태는 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 실제로 어떤 조건과 범위로 제출됐는지 원본을 대조해야 합니다.
- 미상 점유 재확인. ‘보험’, ‘한국토지’ 항목은 전입·보증금 정보가 충분하지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 유찰 시 실질 인수 재계산. 2회 유찰 시 시나리오에는 매수인 인수 17,496,320원이 잡혀 있습니다. 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 116,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “완전한 무위험”은 다르다
현재 회차 116,000,000원 가정에서는 한국토지주택공사 관련 보증금 90,000,000원이 전액 우선배당되어 계산상 매수인 인수액이 0원입니다. 또한 서울보증보험 주식회사의 주택임차권등기 말소동의 확약서도 제출돼 있어 주된 임차권등기의 인수 위험은 낮아지는 방향입니다. 그러나 명세서에는 전입·보증금이 확인되지 않은 주거 항목이 별도로 남아 있고, 국세·지방세 압류도 다수 존재합니다. 특히 2회 유찰 시 계산에는 17,496,320원 인수액이 나타납니다. 실거래 시세 자료까지 없는 만큼 이 물건은 “신건이 싸다”거나 “권리가 완전히 깨끗하다”고 단정하기보다, 확약서 적용 범위·실제 점유관계·유찰 회차별 미배당을 함께 확인하는 사건으로 보는 편이 안전합니다.
