인천지방법원 2025타경511386. 세종에이펙스 8층 801호, 전용 30.92㎡의 오피스텔입니다. 소유자 공대진은 2021.11.15. 매매를 원인으로 173,000,000원에 취득했고 2021.12.03. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 핵심은 말소되는 가압류가 아니라, 그보다 먼저 전입·점유한 임차인 김남규입니다. 김남규는 2021.12.03. 주민등록과 점유를 갖추고 2021.12.01. 확정일자를 받은 대항력 있는 임차인입니다.
등기부상 말소기준은 2023.07.20. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그 이후 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞서 성립한 임차인의 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서도 을구 1번 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511386 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 100-1 세종에이펙스 8층 801호 · 도로명 인천광역시 남동구 간석로 40 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 30.92㎡ · 18층 건물 내 8층 801호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 공대진 (2021.11.15. 매매 · 거래가액 173,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 177,391,705원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
김남규의 임차권등기 접수는 2023.12.12.로 말소기준보다 늦지만, 대항력 판단에서 중요한 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.12.03.입니다. 따라서 2023.07.20. 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 대항력을 갖춘 구조입니다. 등기된 임차권은 매각으로 소멸하더라도 배당으로 반환받지 못한 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남규 | 8층 801호 30.92㎡ 전부 · 주거 | 173,000,000원 | 2021.12.03 / 2021.12.01 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 159,000,000원이 아니라 실질취득으로 봐야 한다
세종에이펙스 동일면적 30.92㎡의 제공 실거래는 2022.03. 두 건입니다. 거래가는 각각 178,000,000원과 182,000,000원, 평균은 180,000,000원입니다. 명목 최저가 159,000,000원만 비교하면 시세 대비 88.3%로 낮아 보이지만, 이 수치는 대항력 임차보증금 인수를 반영하지 않은 숫자라 입찰 판단 기준으로 쓰면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 30.92㎡ | 7 | 178,000,000원 |
| 2022.03 | 30.92㎡ | 13 | 182,000,000원 |
| 평균 | 30.92㎡ | 2건 | 180,000,000원 |
이 사건의 가격 기준은 최저가 159,000,000원이 아니라 대항력 임차보증금 173,000,000원 수준의 실질취득입니다. 이 기준은 제공 거래의 178,000,000원·182,000,000원 및 평균 180,000,000원과 매우 가까워, 명목상 88.3% 할인만 보고 큰 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다. 특히 제공된 실거래 자체가 2022.03. 두 건뿐이므로 입찰 시점 가격을 확정적으로 보여주는 표본으로 보기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 1. 임차인 김남규 보증금 | 173,000,000원 | 155,974,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,444,102,244원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김남규 | 177,391,705원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 159,000,000원 가정에서 집행비용 3,026,000원을 제외한 155,974,000원이 임차보증금에 우선배당되고, 임차보증금 미회수액 17,026,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 가압류와 경매신청 채권에는 배당 여력이 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 기준 현재 오피스텔로 이용중인 30.92㎡ 물건입니다.
- 입지. 약산초등학교 남동측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·업무시설·공동주택·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 8M, 북동측·남동측 약 6M 도로와 연결되어 있습니다.
- 지역·지구. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물이며 기본 위생·급배수·전기·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 규모. 세종에이펙스는 16세대이며 사용승인일은 2021.04.27.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 보증금을 기준으로 계산. 이 사건의 핵심 가격은 159,000,000원이 아니라 대항력 임차보증금 173,000,000원 수준입니다.
- 배당 부족분 확인. 신건 가정 인수액 17,026,000원, 1회 유찰 시 48,380,800원, 2회 유찰 시 73,464,640원으로 늘어납니다.
- 임차인과 신청채권자 동일성 확인. 김남규가 임차권자이자 경매개시결정 채권자이므로 임대차계약·채권원인·배당요구 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 제공 동일면적 거래는 2022.03. 두 건이므로 현재 가격을 판단할 때 추가 확인이 필요합니다.
- 명도·점유관계 확인. 임차권등기와 현황조사 자료에 김남규의 점유관계가 연결되어 있으므로 실제 인도 가능 시점과 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “159,000,000원에 사는 경매가 아니다”
이 물건은 표면만 보면 감정가와 최저가가 모두 159,000,000원이고, 제공 동일면적 거래 평균 180,000,000원보다 낮아 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 김남규의 보증금이 173,000,000원이고, 신건에서도 배당 후 17,026,000원의 인수액이 남습니다. 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어나는 구조라 실질취득은 보증금 수준에 묶입니다.
따라서 이 사건을 “최저가 159,000,000원, 시세의 88.3%”라는 숫자만으로 저가 매수 후보로 보는 것은 맞지 않습니다. 실질 기준 173,000,000원은 제공된 178,000,000원·182,000,000원 거래와 이미 가까운 구간이고, 실거래 표본도 2022.03. 두 건뿐입니다. 권리에서는 임차보증금 인수, 가격에서는 얇은 여유폭이 핵심 리스크입니다.
