인천지방법원 2025타경511618. 가좌동 현대아파트 1동 9층 901호입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 아파트이고, 13층 철근콘크리트구조 건물의 9층에 위치합니다. 사용승인일은 1985.06.20입니다. 현재 소유자는 송경옥으로, 2024.07.09 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 경매개시결정은 2025.08.18 한국자산관리공사를 채권자로 하여 등기됐고, 사건의 청구금액은 94,688,925원입니다.
권리분석의 중심은 2022.08.25 설정된 씨앤에이치캐피탈주식회사 근저당권 200,000,000원입니다. 제공된 권리판정에서는 이 권리를 말소기준권리로 잡고 있으며, 경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고는 없어 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511618 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 81-7 현대아파트 1동 9층901호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 현대아파트 1동 13층 건물 내 9층 901호 |
| 소유자 | 송경옥 · 2024.07.09 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 94,688,925원 |
| 말소기준 | 2022.08.25 씨앤에이치캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 이전관계는 재확인
임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 현재 나타나지 않습니다. 2022.08.25 씨앤에이치캐피탈주식회사 근저당권은 말소기준으로 판정되어 있고, 2025.08.18 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 274,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 기준 실질취득금액도 274,000,000원으로 봅니다. 다만 객관적인 실거래 비교가 확인되지 않은 상태에서는 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지를 단정할 수 없습니다. 따라서 권리가 단순하다는 이유만으로 신건 가격에 가점을 주기는 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 274,000,000원 | 200,000,000원 | 0원 | 69,364,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 219,200,000원 | 200,000,000원 | 0원 | 15,331,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 175,360,000원 | 172,104,960원 | 27,895,040원 | 0원 |
1회 유찰 가격인 219,200,000원까지는 계산상 200,000,000원의 근저당 채권이 전액 배당되지만, 2회 유찰 가격 175,360,000원에서는 집행비용을 차감한 뒤 채권자 배당액이 172,104,960원으로 줄어 27,895,040원의 미배당이 생깁니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액으로 전환되는 구조가 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 1. 근저당 · 씨앤에이치캐피탈주식회사 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,364,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,636,000원과 근저당 채권 200,000,000원을 배당한 뒤 69,364,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층 건물의 9층 901호입니다. 사용승인일은 1985.06.20입니다.
- 입지. 서부여성회관역(인천2호선) 동남측 원거리에 위치하며 직선거리 약 1㎞입니다. 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설과 간선도로와의 거리 등을 고려한 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 개설돼 있고 남측 및 서측으로 원적로124번길과 건지로399번길에 연계됩니다.
- 토지. 공시지가는 1,619,000원/㎡이며, 토지면적은 4,959㎡입니다. 제3종일반주거지역과 일부 보전녹지지역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 이전관계 원본 대조. 2018.04.12 삼성생명보험주식회사 근저당권, 2025.03.13 한국자산관리공사로의 근저당권 이전, 2022.08.25 씨앤에이치캐피탈주식회사 근저당권의 관계를 등기 원본에서 확인하세요.
- 배당순위 확인. 제공된 배당계산에서는 씨앤에이치캐피탈주식회사 200,000,000원이 배당 대상이며, 한국자산관리공사의 청구액은 94,688,925원입니다. 실제 채권계산서와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원문을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 실거래 비교 없이 감정가 274,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 219,200,000원, 2회 유찰 시 175,360,000원입니다. 2회 유찰부터 채권 미배당 27,895,040원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 관리비·세금. 실제 미납 관리비, 당해세 및 배당에서 선순위가 될 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 물건의 장점은 명확합니다. 현재 자료상 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 회차에서는 근저당 채권 200,000,000원을 전액 배당하고도 69,364,000원이 남습니다. 단순한 숫자만 보면 권리 부담이 낮은 편입니다.
하지만 등기 흐름에는 확인해야 할 지점이 있습니다. 2018년 삼성생명보험주식회사 근저당은 이미 말소된 것으로 표시돼 있으면서 2025년 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있고, 별도로 2022년 씨앤에이치캐피탈주식회사 근저당이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 따라서 결론은 “인수는 0원, 그러나 등기·배당 원본 대조 후 입찰”입니다. 또한 실거래 비교 없이 신건 274,000,000원을 싸다고 평가할 수 없으므로, 권리확인과 가격검증을 각각 분리해서 판단해야 합니다.
