인천지방법원 2025타경511620. 부평동 삼성아파트 4층 403호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 예강건설산업주식회사이며 2018.01.31 매매를 원인으로, 2018.02.01 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 설정됐던 신한은행·수협은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2022.04.27 근로복지공단 가압류 37,695,000원입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 가압류·압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 형태입니다. 그러나 이 사건은 등기부보다 점유·임차관계가 더 중요합니다. 유영선, 권오성 두 사람이 모두 말소기준보다 앞선 2018.01.29 전입으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이들을 곧바로 “대항력 확정”이라고 단정할 수는 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 525-2 삼성아파트 4층 403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로91번길 24-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지상 5층, 지하 1층 · 제4층 제403호 · 사용승인 2002.12.21 |
| 소유자 | 예강건설산업주식회사 (2018.01.31 매매, 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 사건 청구액 | 근로복지공단 / 19,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유영선 | 2018.01.29 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 권오성 | 2018.01.29 | 미상 | 미상 | 2025.10.10 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명으로 보입니다. 따라서 두 사람을 중복 보증기관 신고로 제외할 수 없습니다. 권오성은 2025.10.10 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않으므로 우선변제 범위 역시 미상입니다. 유영선 역시 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 인수 가능성을 지우면 안 됩니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 최저가보다 ‘실질취득액’이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 134,000,000원입니다. 1회 유찰 시 107,200,000원, 2회 유찰 시 85,760,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건은 임차인의 인수 보증금이 확정되지 않았기 때문에 단순히 최저가가 낮아지는 것만으로 유리해진다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 134,000,000원 | 131,324,000원 | 44,494,330원 | 임차인 인수액 확인 전 산정 불가 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 107,200,000원 | 104,899,200원 | 70,919,130원 | 임차인 인수액 확인 전 산정 불가 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 85,760,000원 | 83,816,320원 | 92,002,010원 | 임차인 인수액 확인 전 산정 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 2. 갑구 12번 가압류 · 근로복지공단 | 37,695,000원 | 37,695,000원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 최병우 | 8,900,000원 | 8,900,000원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 67,320,000원 | 67,320,000원 |
| 5. 갑구 17번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 45,582,460원 | 17,409,000원 |
| 6. 갑구 19번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,320,870원 | 0원 |
| 7. 갑구 20번 · 근로복지공단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당 시뮬레이션의 채권 총액은 175,818,330원, 배당액은 131,324,000원, 미배당은 44,494,330원입니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생할 수 있고, 임차인 보증금·우선변제 범위 역시 별도 확인이 필요하므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 ‘시장로터리’ 동측 인근이며, 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 지상 5층·지하 1층 건물의 4층 403호이며, 사용승인은 2002.12.21입니다.
- 도로. 북측 약 15미터 도로와 남측 약 3미터 진입도로를 이용해 각각 8미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 유영선·권오성의 실제 보증금, 임대차계약서, 점유관계부터 확인해야 합니다. 이 숫자가 실질취득액을 좌우합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 권오성은 2025.10.10 배당요구가 확인되지만 확정일자는 미상입니다. 유영선은 배당요구 여부까지 함께 확인해야 합니다.
- 인수액 재계산. 대항력과 배당액을 확정한 뒤 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건이 있어 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 배당순위를 확정할 수 있습니다.
- 최저가만 보고 응찰 금지. 1회·2회 유찰로 매각가가 내려가더라도 임차인 인수액이 남으면 실질 부담이 그대로이거나 커질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 자료와 임대차 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”만으로 끝나는 사건이 아니다
이 사건의 등기권리만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2022.04.27 근로복지공단 가압류가 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 거기서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 4년 이상 빠른 2018.01.29 전입자 2명이 있고, 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 134,000,000원을 기준으로 “싸다”, “인수 0원”, “안전하다”고 결론내리는 것은 정확하지 않습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차인별 보증금과 실제 배당 후 남는 인수액을 확정하는 것입니다. 그 금액이 확인돼야 비로소 실질취득액과 입찰 상한을 계산할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 등기권리 소멸은 확인되지만, 임차인 인수위험은 미확정입니다.
