인천지방법원 2025타경511722. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 1층 101호입니다. 현재 소유자는 박연숙으로, 2020.09.28. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 89,000,000원입니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매로 청구금액은 104,560,520원입니다.
권리분석의 출발점은 2021.03.10. 남인천세무서장 압류입니다. 이 압류가 말소기준으로 계산되어 그 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2020.04.27. 전입·점유과 2020.04.03. 확정일자를 갖춘 89,000,000원 임차권입니다. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고, 이 신고는 데이터상 보증기관 대위·승계로 분류되어 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511722 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 문학동 373-11 1층101호 · 도로명 인천광역시 남구 소성로332번길 30-7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 내 1층 제101호 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.09.28. 소유권이전 · 거래가액 89,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 104,560,520원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 임차권 범위 | 1층 101호 49.98㎡ 전부 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권의 선순위 전입이 먼저다
말소기준은 2021.03.10. 국의 압류입니다. 2022.05.17., 2023.11.17., 2024.07.15., 2025.10.15.의 후속 압류와 2025.08.21. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차권 관련 전입일은 2020.04.27.로 말소기준보다 빠르므로 대항력이 있습니다.
② 임차인·임차권 — 대위승계와 미상 점유를 분리해서 봐야 한다
| 명의 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 89,000,000원 | 2020.04.27 / 2020.04.03 | 有 | 有 | 대위·승계 |
| 보험 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 주거 |
| 한국토지 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 주거 |
한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로 분류되어 실제 임차인 수에는 중복해서 넣지 않습니다. 이를 제외하면 매각물건명세서상 실제 임차인으로 남는 표시는 2명(보험·한국토지)입니다. 다만 이 두 명은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상이며, 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다.
③ 낙찰가를 낮춰도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 89,000,000원 임차권은 배당받지 못한 금액이 매수인에게 남는 구조입니다. 현 회차에서는 집행비용 2,020,000원이 먼저 빠지면서 임차권에 87,980,000원이 배당되고 1,020,000원이 부족합니다. 따라서 최저가 90,000,000원에 취득한다고 가정하면 확인된 실질취득금액은 91,020,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 90,000,000원 | 1,020,000원 | 91,020,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,000,000원 | 18,696,000원 | 90,696,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 57,600,000원 | 32,836,800원 | 90,436,800원 |
즉 낙찰가가 90,000,000원에서 72,000,000원, 57,600,000원으로 내려가도 인수액이 1,020,000원에서 18,696,000원, 32,836,800원으로 커집니다. 낙찰가만 보고 7,200만원·5,760만원짜리 물건으로 보면 안 됩니다. 대항력 인수형은 낙찰가와 미배당액을 합친 실질취득금액을 기준으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 명의 임차권 | 89,000,000원 | 87,980,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 104,560,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감 및 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 배당 계산상 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 104,560,520원이 전액 미배당으로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문학정보고등학교 서측 인근으로, 다세대주택·공동주택·단독주택·근린생활시설이 소재하는 지역이며 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중이고 동측 및 북측으로 각각 공도와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역·과밀억제권역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 행정구역. 감정평가서에는 의뢰목록상 남구 문학동으로 기재되어 있으나 2018.07.01. 행정구역 개편으로 미추홀구로 변경되었다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 말소동의 확약서가 을구 9번 한국토지주택공사 명의 임차권까지 실제로 소멸시키는 내용인지 원문을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차 91,020,000원, 1회 유찰 시 90,696,000원, 2회 유찰 시 90,436,800원으로 계산되므로 낙찰가만 비교하지 마십시오.
- 미상 임차인 확인. 보험·한국토지 명의는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당순위와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 판단할 수 없으므로 인근 동일 유형의 최신 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 낙찰가보다 ‘남는 권리’를 먼저 봐야 한다
이 물건은 신건 최저가가 90,000,000원이지만, 확인된 임차권 부족분 1,020,000원을 더하면 실질취득금액은 91,020,000원입니다. 유찰되어 최저가가 내려가도 대항력 있는 임차권의 미배당액이 늘어 실질취득금액은 90,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 “유찰되면 싸진다”는 접근은 맞지 않습니다.
또한 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐지만, 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고 자료에는 별도의 미상 임차인 표시도 남아 있습니다. 확약 적용 범위·미상 임차인의 대항력·당해세 여부를 확인하기 전에는 인수 0원 물건으로 판단하기 어렵습니다. 최근 실거래 자료도 없어 가격 경쟁력 자체는 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
