인천지방법원 2025타경511753. 당하동 ‘산에들에’ 4층 401호, 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 강양선은 2009년 9월 10일 매매를 원인으로 거래가액 128,000,000원에 취득했고, 2009년 10월 16일 우리은행 근저당권 채권최고액 60,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025년 8월 21일 임의경매개시결정이 들어온 구조입니다. 매각으로 소멸하는 권리와 이미 말소된 과거 근저당 외에, 제공된 배당 구조상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리보다 가격 판단이 더 중요합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 134,000,000원인데, 산에들에의 최신 실거래는 2025년 10월 103,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 103,000,000원으로, 현재 실질취득가는 최근 가격보다 31,000,000원 높습니다. 과거 2021년 11월의 130,000,000원 거래까지 포함한 전체 평균 116,500,000원보다도 높지만, 가격 메리트 판단은 최근 거래와 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511753 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1048-4 산에들에 4층 401호 · 도로명 고산후로78번안길 41-2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인 / 규모 | 2009.07.10 · 산에들에 11세대 · 대상면적 50.78㎡ |
| 소유자 | 강양선 · 2009.09.10 매매 · 거래가액 128,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 53,495,298원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2009년 우리은행 근저당
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 제공된 임차인 조사에는 별도 신고자가 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 과거 안성의 명의의 우리은행 근저당 2건은 각각 2009년 9월 10일과 9월 17일 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2009년 10월 16일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 2025년 8월 21일의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격보다 30.1% 높은 신건
산에들에는 총 11세대, 사용승인일은 2009.07.10입니다. 확인된 실거래는 2건이며, 최신 거래는 2025년 10월 51.32㎡·4층 103,000,000원, 이전 거래는 2021년 11월 50.78㎡·4층 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 51.32㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2021.11 | 50.78㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 103,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 116,500,000원 |
현재 신건 최저가 134,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 103,000,000원의 130.1%입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세도 -20.8%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 116,500,000원만 보고 할인된 경매물건이라고 판단할 수 없습니다. 현재 회차는 최근 시세 이상입니다.
시나리오상 1회 유찰 시 최저가는 107,200,000원, 2회 유찰 시 85,760,000원입니다. 1회 유찰가는 최신 실거래 103,000,000원에 가까워지지만 여전히 그보다 높고, 2회 유찰 시에야 최신 거래 아래로 내려갑니다. 현재 회차에서의 핵심은 권리 안전성이 아니라 최근 시세보다 높은 진입가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,676,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 71,324,000원 |
현재 회차 134,000,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 60,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 71,324,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 발산초등학교 동측 인근. 주위는 다세대주택·연립주택·아파트 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호, 사용승인일은 2009.07.10입니다. 기본적인 위생·급배수시설과 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외 및 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(원당구획정리)이며 공시지가는 1,154,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정 내역이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 산에들에는 11세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래가 103,000,000원으로 이전 130,000,000원보다 낮아 최근 가격 흐름은 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 최근 거래와 직접 비교. 신건 실질취득 134,000,000원은 최근 거래 103,000,000원의 130.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -20.8%이므로 과거 130,000,000원 거래나 전체 평균 116,500,000원을 기준으로 가격을 높게 잡지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 107,200,000원, 2회 유찰 시 85,760,000원입니다. 최근 거래 103,000,000원과의 상대 위치를 회차별로 다시 비교해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 비싸다”
이 물건은 말소기준 근저당 이후 경매개시결정이 소멸하고, 현재 배당 가정상 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조 자체는 어렵지 않습니다. 그러나 경매의 안전성과 가격 메리트는 별개입니다. 신건에서 필요한 실질취득금액 134,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 103,000,000원의 130.1%이고, 시장 추세는 -20.8%입니다. 11세대 다세대주택에 확인된 실거래가 2건이라는 거래 표본까지 감안하면, 현재 회차에서 가격 가점을 줄 근거는 약합니다. 권리는 합격권이지만, 최근 시세를 기준으로 보면 신건 가격은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
