인천지방법원 2025타경511833. 인천 서구 신현동 루원시티 대성베르힐 112동 20층 2003호 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2017.12.13. 주식회사우리은행 근저당권 305,800,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 주식회사오에스비저축은행 근저당권 2건, 케이비국민카드 가압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸 예정입니다. 임차인도 없어 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
권리보다 중요한 변수는 현재 가격입니다. 최저매각가 647,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 613,125,000원이고, 최신 거래 역시 2026.03. 618,000,000원입니다. 따라서 지금 회차를 두고 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511833 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 신현동 304-1 루원시티 대성베르힐 112동 20층 2003호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 99.4743㎡ · 20층 2003호 |
| 소유자 | 박종민 |
| 감정가 / 최저가 | 647,000,000원 / 647,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 주식회사 오에스비저축은행 / 274,511,979원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 지구단위계획구역 · 토지거래계약에관한허가구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2017.12.13. 우리은행 근저당권이고, 2021년 이후 오에스비저축은행 근저당권 2건과 2025년 케이비국민카드 가압류, 임의경매개시결정, 2026년 국 압류가 뒤따릅니다. 등기 분석상 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
대성베르힐 동일 면적 99.47㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 613,125,000원, 최신 거래는 2026.03. 618,000,000원입니다. 현재 최저가 647,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 99.47㎡ | 13 | 618,000,000원 |
| 2026.03 | 99.47㎡ | 1 | 560,000,000원 |
| 2026.01 | 99.47㎡ | 24 | 634,000,000원 |
| 2025.12 | 99.47㎡ | 25 | 608,000,000원 |
| 2025.11 | 99.47㎡ | 22 | 617,500,000원 |
| 2025.11 | 99.47㎡ | 5 | 610,000,000원 |
| 2025.10 | 99.47㎡ | 18 | 560,000,000원 |
| 2025.09 | 99.47㎡ | 24 | 644,000,000원 |
| 2025.05 | 99.47㎡ | 4 | 640,000,000원 |
| 2025.05 | 99.47㎡ | 1 | 596,000,000원 |
| 2025.04 | 99.47㎡ | 17 | 650,000,000원 |
| 2025.04 | 99.47㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 평균 | 99.47㎡ | 12건 | 613,125,000원 |
표본 거래 범위는 560,000,000원~650,000,000원입니다. 현재 최저가 647,000,000원은 이 거래 범위의 상단에 위치하고 최근 평균보다 높습니다. 특히 최신 거래가 618,000,000원인 점까지 감안하면 신건에서 가격 할인 효과가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 647,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,870,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 305,800,000원 | 305,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,751,047원 | 8,330,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 647,551,047원 중 638,130,000원이 배당되고 9,421,047원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 647,000,000원 | 638,130,000원 | 9,421,047원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 517,600,000원 | 510,024,000원 | 137,527,047원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 414,080,000원 | 407,539,200원 | 240,011,847원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 즉 가격이 내려갈 경우 권리부담이 늘어 실질취득가가 다시 올라가는 임차보증금 인수형 물건이 아닙니다. 이 사건에서는 유찰이 곧바로 실질 매입가격 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 대성베르힐은 1,147세대이며 준공일은 2017.09.27입니다.
- 토지 이용. 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역·공공주택지구에 포함됩니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있습니다.
- 공시지가. 2,048,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 현재 최저가 647,000,000원은 최근 12개월 평균 613,125,000원보다 높고 최근 시세 대비 105.5%입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.03. 618,000,000원입니다. 현재 최저가와 함께 응찰가 상한을 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 517,600,000원, 2회 유찰 시 414,080,000원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 배당 구조. 신건에서도 채권 미배당 9,421,047원이 발생하지만 해당 미배당액이 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
- 세금·배당 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 배당요구·세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 우리은행 근저당권과 이후 권리들의 현재 상태를 매각 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하고, 가격은 아직 높다”
이 물건은 임차인 0명·매수인 인수 0원으로 권리분석 자체는 단순합니다. 말소기준인 2017.12.13. 우리은행 근저당권 이후의 주요 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 권리가 아니라 647,000,000원이라는 신건 가격입니다. 최근 12개월 실거래 평균 613,125,000원의 105.5%이고 최신 거래도 618,000,000원입니다. 따라서 지금 회차에서 가격 메리트를 이유로 서둘러 접근하기보다는 실제 응찰가가 최근 실거래 수준과 어떤 관계인지가 핵심입니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류.
