인천지방법원 2025타경511864. 인천 서구 경서동 노블하우스 2층 202호, 전용 74.77㎡의 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 김준호이고, 2022.04.18 매매로 165,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매에서 가장 먼저 봐야 할 것은 근저당이 아니라 2022.09.16 국 압류입니다. 이 권리가 현재 말소기준이 되고, 이후 소상공인시장진흥공단 가압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석이 여기서 끝나지는 않습니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 2024.05.21 등기됐지만, 그 기초가 되는 전입은 2022.04.13, 확정일자는 2022.02.11로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 말소기준 이후니까 소멸한다”고 보면 안 됩니다. 자료상 이 임차권은 대항력이 인정되고 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 이 임차권과 관련한 말소동의 확약서 제출 사실이 명시돼 있으므로, 본 분석에서는 그 임차권의 매수인 실질 인수액을 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 755-2 노블하우스 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 74.77㎡ · 2층 202호 |
| 소유자 | 김준호 (2022.04.18 매매 · 거래가액 165,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 172,187,671원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 준공 / 세대수 | 2009.08.11 / 6세대 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘등기일’보다 먼저 갖춘 대항력
말소기준은 2022.09.16 국 압류입니다. 2024.05.02 소상공인시장진흥공단 가압류 10,000,000원과 2025.08.27 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 반면 한국토지주택공사 관련 임차권은 등기 자체는 2024.05.21이지만 전입일 2022.04.13과 확정일자 2022.02.11이 말소기준보다 앞서므로 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 신고 3명, 보증기관 승계 1건
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창호 | 2024.07.15 / 미상 | 2,500,000원 | 대항력 無 | 미상 | 아님 |
| 한국토지주택공사 | 2022.04.13 / 2022.02.11 | 165,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
| 보험 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 한국토지 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
한국토지주택공사는 실제 임차인을 추가로 한 명 더 세는 대상이 아니라 이창호 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류돼 있습니다. 따라서 165,000,000원과 이창호의 2,500,000원을 별개의 임차보증금처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 보증기관 승계 건을 제외하면 실제 임차인·점유 신고는 3명입니다.
또한 ‘보험’과 ‘한국토지’는 전입일·확정일·보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정할 근거도 없으므로 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 두는 것이 안전합니다. 특히 임차권등기 말소동의 확약은 한국토지주택공사 관련 임차권에만 적용되므로 이 두 신고의 위험까지 함께 해소됐다고 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득이 비교 시세보다 높다
노블하우스는 6세대 규모이며 2009.08.11 준공됐습니다. 전용 74.77㎡의 확인된 실거래 표본은 2022.04 거래 1건, 165,000,000원입니다. 비교 평균과 최신 거래도 165,000,000원으로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 74.77㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 비교 평균 | 74.77㎡ | 1건 | 165,000,000원 |
현재 최저가 168,000,000원은 비교 시세 165,000,000원의 101.8%입니다. 주된 임차권의 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득도 168,000,000원이므로, 최저가뿐 아니라 실질취득 기준으로도 비교 시세보다 낮지 않습니다. 따라서 “신건인데 싸다”거나 “시세 대비 할인”이라고 평가할 근거는 없습니다. 실거래 표본도 1건뿐이므로 가격 판단의 폭 자체가 좁다는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 165,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 172,187,671원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산에서는 한국토지주택공사 보증금 중 152,000원이 미배당돼 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서의 임차권등기 말소동의 확약을 적용하면 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 168,000,000원 | 152,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 134,400,000원 | 33,281,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 107,520,000원 | 59,785,280원 | 0원 |
위 0원 처리는 한국토지주택공사 관련 임차권에 대한 확약에 한정됩니다. ‘보험’·‘한국토지’ 등 확약 밖 미상 신고의 권리 여부가 추가 확인될 경우 실질 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정·토지 자료 기준)
- 용도. 다세대 주택이며 전용 74.77㎡, 노블하우스 2층 202호입니다.
- 규모. 2009.08.11 준공, 총 6세대입니다. 확인된 동일면적 실거래는 1건입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 318.7㎡, 평지·가로장방·중로한면입니다.
- 공시지가. 1,358,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없습니다.
- 환금성. 6세대 다세대이고 가격 비교에 확인되는 실거래도 1건이라, 거래 표본이 넓은 대규모 공동주택보다 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사 관련 을구 7번 임차권등기의 말소 범위와 집행 조건을 원문에서 대조해야 합니다.
- 미상 임차 신고 확인. ‘보험’과 ‘한국토지’의 실제 점유관계·전입일·보증금·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사의 165,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고로 분류돼 있으므로 이창호 보증금과 단순 합산하지 않습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 및 확약 반영 실질취득 168,000,000원은 비교 시세 165,000,000원의 101.8%입니다. 현 회차에 시세 할인 근거는 없습니다.
- 배당표 한계. 집행비용 3,152,000원과 우선변제 164,848,000원 이후 신청채권자에게 배당되는 금액은 0원이며, 당해세·최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·말소동의 확약서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 가격과 미상 임차는 아직 남았다”
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 대항력 있는 한국토지주택공사 관련 임차권은 매각대금 168,000,000원 기준으로 기계적 계산상 152,000원의 미배당이 생기지만, 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석상 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 둘째, 그 확약 밖에 있는 ‘보험’과 ‘한국토지’ 신고는 대항력과 보증금이 확인되지 않아 별도 위험으로 남습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가와 확약 반영 실질취득은 모두 168,000,000원이고, 비교 평균·최신 거래는 165,000,000원입니다. 비율로는 101.8%이므로 현 회차를 “시세보다 싸다”고 볼 수 없습니다. 실거래 표본도 1건뿐인 6세대 다세대입니다. 따라서 이 물건은 주된 임차권 인수위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 미상 임차관계와 가격 검증을 끝내기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
