인천지방법원 2025타경512032. 경서동 대명주택 3층 302호, 전용 49.3525㎡ 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 박성현이고, 2019.11.06. 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2022.02.24. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 인천광역시 서구 압류, 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 전입 2021.10.12., 확정일자 2021.09.07., 보증금 119,600,000원으로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 다만 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로, 실제 임차인과 별도의 보증금을 하나 더 더하는 대상이 아닙니다. 이 119,600,000원을 다른 임차보증금과 중복 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512032 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 753-3 대명주택 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 49.3525㎡ · 4층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 박성현 (2019.11.06. 거래가액 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 124,711,670원 |
| 말소기준 | 2022.02.24. 국 압류 · 처분청 인천세무서장 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 ‘확약’이 있다
말소기준은 2022.02.24. 압류지만, 한국토지주택공사 관련 임차관계는 전입 2021.10.12.로 그보다 빠릅니다. 따라서 확약서가 없다면 낙찰가보다 큰 보증금 때문에 미배당 보증금이 매수인에게 남는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 최저가 111,000,000원 기준 시뮬레이션에서도 인수액이 10,954,000원으로 계산됩니다. 하지만 해당 임차권에는 말소동의 확약서가 제출돼 이 부분의 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증기관 승계 1건
| 이름 / 지위 | 보증금 | 전입 · 확정 | 대항력 | 우선변제 / 승계 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박재환 실제 임차인 | 미상 | 2024.10.04 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 전입이 말소기준 이후 |
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 119,600,000원 | 2021.10.12 · 2021.09.07 | 대항력 있음 | 우선변제 대위·승계 | 확약 반영 실질 0원 박재환 보증금 중복 신고 — 별도 합산 금지 |
| 보험 실제 임차인 | 600,000원 | 미상 · 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 확인 필요 |
| 한국토지 실제 임차인 | 미상 | 미상 · 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 확인 필요 |
따라서 임차인을 숫자로 셀 때는 한국토지주택공사를 별도 실임차인으로 더하면 안 됩니다. 실제 임차인은 3명으로 보고, 한국토지주택공사 신고는 박재환 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고로 처리해야 합니다. 가장 큰 119,600,000원 보증금의 인수 문제는 확약서로 해소됐지만, ‘보험’과 ‘한국토지’에 대한 확인이 끝나기 전에는 총 실질취득액을 111,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 87.9%라는 숫자만 믿기엔 거래 시점이 오래됐다
대명주택은 12세대, 2011.04.21. 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 49.3525㎡와 면적이 매칭되는 실거래 표본은 4건이며, 표시된 최근 12개월 평균은 126,250,000원, 최저가는 이 평균의 87.9%입니다. 숫자만 보면 경매 최저가가 낮습니다. 다만 실제 표본 거래월은 2021.11~2022.04이고, 가장 최신 거래도 2022.04 · 115,000,000원입니다. 2026.10.15. 매각기일과의 시차가 커서 87.9%만으로 현재 시세 대비 ‘싸다’고 확정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 47.55㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2022.01 | 51.3㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.12 | 47.55㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2021.11 | 51.3㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 평균 | 49.3525㎡ 기준 | 4건 | 126,250,000원 |
거래 표본의 최저가는 115,000,000원, 최고가는 135,000,000원입니다. 현재 최저매각가 111,000,000원은 이 표본 범위 아래에 있지만, 실거래 최신성이 약하고 확약 밖 임차인 인수액도 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 가격 평가는 “111,000,000원이 시세보다 무조건 싸다”가 아니라 “확약 반영 실질취득 하한은 111,000,000원이지만, 현재 시세와 추가 인수 여부를 다시 확인해야 한다”가 정확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,354,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 승계 보증금 | 119,600,000원 | 108,646,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 124,711,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 승계 보증금 미배당액은 10,954,000원으로 매수인 인수액에 잡힙니다. 다만 해당 임차권에는 서울보증보험 주식회사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 봅니다. 확약 밖 임차인의 인수 가능성은 이 금액에 포함되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호입니다. 사용승인일은 2011.04.21.입니다.
- 주위환경. 경서초등학교 동측 인근으로 공동주택·아파트·산업단지·근린생활시설 등이 형성돼 있고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 공항철도 검암역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지이며 북서측·남서측으로 약 8m 내외 아스팔트 도로에 접합니다. 공시지가는 1,237,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26.~2026.08.25. 기간으로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 12세대 규모로, 실거래 표본은 4건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.4회, 매각률 0.0%라는 점은 보수적으로 볼 요소입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사 관련 을구 5번 임차권등기를 실제로 말소하는 범위·조건이 현재 사건에 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- ‘보험’ 점유관계 확인. 보증금 600,000원은 확인되지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력 여부를 주민등록·명세서 원본으로 확정해야 합니다.
- ‘한국토지’ 점유관계 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확약서 적용 대상이라고 단정하면 안 됩니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 박재환 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 119,600,000원을 별도 실임차 보증금으로 한 번 더 더하지 않습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2022.04.27. 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2023.06.19. 공매취소공고 후 2023.06.22. 공매공고등기가 말소됐습니다. 현재 진행 관계는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 현재 시세 재확인. 표시된 평균 126,250,000원은 4건 표본이지만 실제 거래월이 2021.11~2022.04입니다. 2026.10.15. 입찰가격 판단에는 더 최신 거래 확인이 필요합니다.
- 말소기준 압류 확인. 말소기준이 금융기관 근저당이 아니라 2022.02.24. 국 압류이므로 조세 관련 배당관계도 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서로 큰 불은 껐지만, 아직 끝난 사건은 아니다”
이 물건은 첫눈에 보면 보증금 119,600,000원이 최저가 111,000,000원보다 커서 전형적인 대항력 인수형입니다. 배당 시뮬레이션도 미배당 10,954,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 서울보증보험 주식회사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 한국토지주택공사 관련 인수는 실질 0원으로 바뀝니다.
그렇다고 곧바로 안전형으로 분류하기도 어렵습니다. 확약 밖 실제 임차인 중 ‘보험’과 ‘한국토지’는 권리요건이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남고, 가격 비교에 쓰이는 거래도 가장 최신이 2022.04입니다. 최저가 111,000,000원은 표시된 최근 평균 126,250,000원의 87.9%지만, 그 할인율만 보고 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 주된 인수는 해소, 잔여 임차인은 미확정, 시세는 재검증 필요. 이 세 가지를 모두 해결한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
