인천지방법원 2025타경512116. 영종힐스테이트 906동 34층 3401호 아파트입니다. 현 소유자 최유정은 2021.09.02 거래가 540,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권 359,700,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 다음 날 설정된 권영흠 근저당 550,000,000원과 이후 압류·가압류·경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 놓여 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차 관계에서는 오정근 1명이 확인됩니다. 전입일은 2024.08.07로 말소기준일인 2021.09.02보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이나, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심 리스크는 권리 인수가 아니라 신건 가격 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1887-2 영종힐스테이트 906동 34층 3401호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 83.294㎡ · 37층 건물 내 34층 3401호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 최유정 (2021.09.02 소유권 취득 · 거래가 540,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 470,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 에프더블유2506유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행) / 331,999,511원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸
과거 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 138,000,000원은 2021.09.02 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 359,700,000원입니다. 이후 권영흠 근저당, 인천광역시 중구 압류, 우경희 가압류, 노승우 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치하여 매각으로 소멸합니다.
② 임차 관계 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오정근 | 2024.08.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 오정근의 전입신고는 말소기준권리보다 약 3년 뒤인 2024.08.07이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 단계에서의 우선변제 여부와 최우선변제 가능 금액은 별도로 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 4.70억 신건은 최근 거래 범위를 넘어선다
영종힐스테이트는 1,628세대, 사용승인일 2012.10.26인 아파트 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 83.29㎡대 최근 거래 12건의 평균은 393,375,000원입니다. 최신 거래는 2026.04의 352,500,000원, 최근 12건 최고 거래도 410,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 83.29㎡ | 6 | 352,500,000원 |
| 2026.03 | 83.29㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 83.37㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 83.29㎡ | 36 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 83.37㎡ | 31 | 393,000,000원 |
| 2026.01 | 83.29㎡ | 12 | 407,000,000원 |
| 2026.01 | 83.37㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 83.29㎡ | 13 | 410,000,000원 |
| 2025.11 | 83.29㎡ | 3 | 373,000,000원 |
| 2025.11 | 83.29㎡ | 9 | 405,000,000원 |
| 2025.11 | 83.25㎡ | 22 | 410,000,000원 |
| 2025.11 | 83.37㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 393,375,000원 |
신건 최저가 470,000,000원은 최근 12개월 평균 393,375,000원의 119.5%입니다. 더구나 최근 12건의 거래 범위가 352,500,000원에서 410,000,000원인데, 신건 최저가는 이 범위의 상단보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에서 “경매라서 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 470,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,100,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 359,700,000원 | 359,700,000원 |
| 3. 근저당 · 권영흠 | 550,000,000원 | 103,200,000원 |
| 4. 가압류 · 우경희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 노승우 | 43,982,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,053,682,000원 중 예상 배당액은 462,900,000원이며, 미배당액은 590,782,000원입니다. 그러나 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수로 이어지지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천중산초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지·학교시설·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고, 하늘별빛로 및 영종대로 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 37층 건물의 34층 3401호이며, 사용승인일은 2012.10.26입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,355,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공부와 별 차이가 없습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 우선. 현재 최저가 470,000,000원은 최근 12개월 평균 393,375,000원의 119.5%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 프리미엄을 허용하지 않는 것이 핵심입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 동일 면적 거래는 2026.04의 352,500,000원입니다. 입찰 직전 같은 면적·비슷한 층의 추가 거래가 있는지 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 오정근은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 배당표 변동 가능성을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최근 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 보류
이 물건은 권리분석만 보면 복잡하지 않습니다. 2021.09.02 우리은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 오정근도 2024.08.07 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 정반대입니다. 최저가 470,000,000원은 최근 12개월 평균 393,375,000원의 119.5%이고, 최신 거래 352,500,000원뿐 아니라 최근 12건 최고 거래 410,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이번 신건에서의 결론은 명확합니다. 권리는 합격이지만 가격 메리트는 없습니다. 이 사건의 승부처는 권리 인수 여부가 아니라 최근 실거래에 비해 어느 가격에서 접근하느냐입니다.
