인천지방법원 2025타경513643. 미추홀구 숭의동 태성드림빌 가동 501호, 전용 59.71㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저가는 모두 138,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 후순위이니 소멸한다”로 끝낼 수 없다는 점입니다. 등기부상 임차권자 정지은은 2021.11.30 전입·점유했고 2021.11.11 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2023.05.19 미추홀구 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조이며, 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 138,000,000원 매각가를 전제로 한 배당표에서는 집행비용 2,732,000원 이후 정지은 보증금 130,000,000원이 전액 배당되므로 정지은에 대한 현재 가정 인수액은 0원입니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에는 양은자도 2023.02.24 전입한 것으로 나타납니다. 이 역시 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 양은자에 대해서는 대항력 가능·미상 및 인수금 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513643 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 176-20 태성드림빌 가동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.71㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이용민 (2021.12.20 소유권이전 · 거래가액 136,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.05.19 미추홀구 압류입니다. 그 뒤의 구리세무서 압류, 주택도시보증공사 가압류 818,000,000원, 국민건강보험공단 압류 및 2025.11.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당순서가 달라질 수 있어, 현재 예상배당표만으로 정지은의 전액 배당을 확정해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지은 | 2021.11.30 | 2021.11.11 | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 현재 가정 0원 미배당 잔액 발생 시 매수인 인수 |
| 양은자 | 2023.02.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 보증금 확인 필요 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 집계됩니다. 정지은은 임차권등기 범위가 제5층 제501호 59.71㎡ 전부이고, 배당요구도 2024.12.10에 접수돼 있습니다. 반면 양은자는 전입일 외에 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 동일 호실에 정지은과 양은자가 함께 조사되어 있어 실제 점유 경위와 임대차 승계관계 확인이 필수입니다.
③ 시세 비교 — 신건 138,000,000원은 거래 평균보다 높다
태성드림빌가동은 8세대이며 사용승인일은 2002.12.02입니다. 제공된 동일 면적 59.71㎡의 거래는 2건으로, 2021.09 거래 134,000,000원과 2021.12 거래 136,000,000원입니다. 평균은 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 59.71㎡ | 5 | 136,000,000원 |
| 2021.09 | 59.71㎡ | 5 | 134,000,000원 |
| 평균 | 59.71㎡ | 2건 | 135,000,000원 |
현재 최저가 138,000,000원은 거래 평균 135,000,000원의 102.2%입니다. 최신 거래 136,000,000원보다도 높은 수준이므로, 현재 신건 최저가를 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 거래 표본도 2건뿐이고 모두 2021년 거래이므로, 입찰 전 현재 시점의 인근 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 임차인 정지은 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 818,000,000원 | 5,268,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 정지은 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 정지은 보증금이 전액 변제되어 해당 임차권의 미배당 잔액은 없습니다. 주택도시보증공사 등 채권자 미배당액은 942,732,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있으며, 양은자의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 — 표면 최저가는 내려가도 임차인 인수가 생긴다
정지은은 대항력 있는 임차인이므로 낙찰가가 보증금 전액을 배당하기에 부족해지면 미배당 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 유찰 후에는 단순히 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 정지은 예상배당 | 매수인 인수가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 138,000,000원 | 130,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 110,400,000원 | 108,054,400원 | 21,945,600원 |
| 2회 유찰 시 | 88,320,000원 | 86,330,240원 | 43,669,760원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중이며 전용면적은 59.71㎡입니다.
- 입지. 미추홀구청 북측 인근으로 주변에는 다세대주택·아파트와 로변 근린상가가 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2002.12.02입니다.
- 도로. 남측으로 약 6M 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 토지거래계약에관한허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 태성드림빌가동은 8세대로, 제공된 동일 면적 실거래 표본도 2건에 그칩니다. 가격 판단 시 인근 유사 다세대 거래까지 함께 확인하는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 양은자 임대차 원본 확인. 2023.02.24 전입은 말소기준 2023.05.19보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유경위를 반드시 확인해야 합니다.
- 정지은 배당 변동 확인. 현재 가정은 보증금 130,000,000원 전액 배당이지만 당해세 등 선순위 차감이 발생하면 미배당 잔액 인수가 생길 수 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 정지은과 강제경매 채권자 정지은이 동일합니다. 임대차계약 및 경매신청채권의 기초서류를 대조할 필요가 있습니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 시 인수가정 21,945,600원, 2회 유찰 시 43,669,760원이 발생하므로 최저가만으로 가격을 평가하면 안 됩니다.
- 시세 재확인. 제공된 거래는 2021.09·2021.12 두 건뿐입니다. 현재 최저가 138,000,000원은 그 평균 135,000,000원의 102.2%입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “정지은 0원”과 “전체 인수 0원”은 다르다
이 사건에서 가장 중요한 구분입니다. 현재 배당표만 보면 정지은 보증금 130,000,000원이 전액 배당돼 인수액은 0원입니다. 하지만 별도의 전입자 양은자가 2023.02.24부터 확인되고, 그 전입일은 말소기준 2023.05.19보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 이 부분은 대항력 가능·미상, 인수금 미상으로 남겨야 합니다.
가격도 서두를 이유가 뚜렷하지 않습니다. 신건 최저가 138,000,000원은 제공된 동일 면적 거래 평균 135,000,000원의 102.2%이며 최신 거래 136,000,000원보다도 높습니다. 유찰되면 표면 최저가는 내려가지만 정지은의 미배당 보증금 인수가 커지는 구조이므로, 이후 회차 역시 최저가가 아니라 낙찰대금과 인수부담을 함께 계산해야 합니다. 이 물건의 승부처는 양은자의 실제 임대차 내용과 세금 선순위 여부를 확인해 최종 인수액을 확정하는 데 있습니다.
