부산지방법원 2023타경4522. 부산진구 초읍동 291-24, 현칭 ON모텔로 알려진 숙박시설 관련 경매입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재되어 있으며, 등기부에는 지하 1층·지상 6층 건물이 확인됩니다.
소유자는 주식회사레이나호텔입니다. 2022년 11월 1일 강남새마을금고의 채권최고액 3,840,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 근저당권, 경매개시결정, 압류가 이어졌습니다. 말소기준 근저당의 채권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되었으며, 근저당권부채권에 대한 근질권도 설정되어 있습니다.
등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조라는 점은 긍정적입니다. 그러나 등기상 권리 소멸과 실제 점유·영업·유치권 문제가 해결되는 것은 별개입니다. 이 물건은 낙찰금액 외에 점유관계와 숙박시설의 실제 활용 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4522 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 초읍동 291-24 도로명: 부산광역시 부산진구 성지로153번길 16 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 현칭 ON모텔 · 숙박시설 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 459.0㎡ · 지목 대 · 상업용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 6층 · 사용승인 1998.03.21 |
| 이용상태 | 지하층 주차장·기계실 등 / 1~6층 숙박시설 등 |
| 영업상태 | 감정평가 기준시점 2023.09.18 현재 영업하지 않는 것으로 추정 |
| 소유자 | 주식회사레이나호텔 (2022.11.01 소유권이전) |
| 감정가 | 4,347,199,400원 |
| 최저매각가 | 1,491,089,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 강남새마을금고 · 청구액 3,551,839,860원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 강남새마을금고 근저당
핵심은 2022.11.01 설정된 을구 32번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이며, 이 권리를 기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
을구 35번 근저당권의 채권최고액은 240,000,000원, 을구 38번 삼성도시개발주식회사의 채권최고액은 1,400,000,000원입니다. 이들 권리 역시 말소기준 이후 설정되어 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.
② 점유자 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
확인된 점유자는 모지성 1명입니다. 전입일은 2022.11.10으로 말소기준 근저당권 설정일인 2022.11.01보다 늦습니다. 제공된 권리판정상 대항력은 없으며, 배당요구 사실이 확인됩니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 모지성 점유 부분 미상 |
2022.11.10 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 확정일자 미상 |
인수 없음 판정 점유·보증금 확인 필요 |
배당요구일: 2024.04.19 · 실제 확인된 점유자 1명. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 배당액이 확정되는 것은 아닙니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임차인의 구체적 배당액이나 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 다만 확인된 전입일은 말소기준권리 이후이고, 현재 권리판정상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.
③ 유치권 신고 — 부존재 확인 승소 판결 이력
유치권 부존재 확인 승소 판결이 있다는 점은 중요한 판단 근거입니다. 그러나 이 기재만으로 판결 확정 여부나 현재 점유 해소 여부까지 확인된 것은 아닙니다.
따라서 유치권 신고금액 605,000,000원을 매수인의 확정 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 반대로 승소 판결이 있다는 이유만으로 유치권 관련 분쟁과 명도 위험이 완전히 사라졌다고 단정해서도 안 됩니다.
- 판결 확인. 부산지방법원 2024가합43993호 및 부산고등법원 2025나5433호의 판결 주문과 확정 여부 확인.
- 점유 확인. 유치권 신고자의 현재 점유 여부 및 점유 해소 여부 확인.
- 매각조건 확인. 유치권 신고 및 관련 판결이 매각물건명세서에 어떻게 반영됐는지 원본 대조.
- 인도 절차. 낙찰 후 실제 점유자와 인도 대상, 예상 분쟁 범위를 별도로 검토.
④ 가격 분석 — 감정가의 34%지만 시세 할인율은 아니다
감정가는 4,347,199,400원입니다. 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 1,491,089,000원으로, 감정가의 약 34% 수준까지 내려왔습니다.
그러나 이 비율은 감정가 대비 최저가를 나타낼 뿐, 현재 시장가치 대비 할인율은 아닙니다. 숙박시설의 거래가격은 건물 상태, 실제 영업 가능성, 수익성 및 토지 가치 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,491,089,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 17,310,890원 |
| 1. 을구 32번 근저당권 강남새마을금고 최초 설정 |
3,840,000,000원 | 1,473,778,110원 |
| 2. 을구 35번 근저당권 강남새마을금고 최초 설정 |
240,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 38번 근저당권 삼성도시개발주식회사 |
1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 5,480,000,000원 기준 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 을구 32번·35번 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고 근질권도 설정되어 있으므로 실제 배당권자는 별도 확인이 필요합니다. 채권최고액은 확정된 실제 채권 잔액과 다릅니다.
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 17,310,890원을 제외한 1,473,778,110원이 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다.
후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없는 것으로 산정되며, 채권최고액 기준 전체 미배당액은 4,006,221,890원입니다. 이 미배당액이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미회수
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34% |
1,491,089,000원 | 1,473,778,110원 | 4,006,221,890원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
1,043,762,299원 | 1,030,924,676원 | 4,449,075,324원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% |
730,633,609원 | 720,927,273원 | 4,759,072,727원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 3,551,839,860원입니다. 현재 회차 예상배당액은 1,473,778,110원으로, 신청채권자의 청구액도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 더 낮아지지만 채권자 미회수액은 증가합니다. 다만 가격 하락 자체가 점유 문제나 시설 상태를 해결하지는 않습니다. 회차별 예상 인수액 0원 역시 확인된 권리 및 배당 가정에 따른 수치입니다.
⑦ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산어린이대공원(성지곡유원지) 정문 남동측 인근. 주변은 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통환경은 보통입니다.
- 토지. 면적 459.0㎡, 지목 대, 상업용 이용. 지형은 평지·세로장방형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(36m 이하)에 해당합니다.
- 공시지가. 4,080,000원/㎡. 이는 공시지가이며 실제 거래가격이나 경매 적정가격을 직접 의미하지 않습니다.
- 건물. 1998.03.21 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 6층 건물입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.
- 영업상태. 감정평가 기준시점에는 숙박시설로 이용되었으나 영업하지 않는 것으로 추정되었습니다. 현재 영업 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 숙박시설은 주거용 부동산과 수요층 및 가치평가 기준이 다릅니다. 영업 재개 가능성, 시설 상태, 운영 수익성, 토지 활용 가능성에 따라 매수 수요와 매각가격이 달라질 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각목록 원본. 일괄매각 대상 토지·건물과 제시외 건물의 범위, 현황 및 평가 반영 여부 확인.
- 말소기준·권리이전. 을구 32번 근저당권을 기준으로 말소 대상 확인. 을구 32번·35번의 이전 및 근질권 설정에 따른 현재 권리자·배당권자 관계 점검.
- 점유자 모지성. 전입일 2022.11.10, 배당요구일 2024.04.19 확인. 보증금·확정일자·점유 부분과 실제 임대차 여부 확인.
- 관계인 중복 여부. 점유자 모지성과 등기부상 과거 소유자·채권자·채무자 사이의 동일인 여부 및 법률관계 확인.
- 유치권 판결. 주식회사 선진실내건축의 605,000,000원 유치권 신고와 관련된 부산지방법원 2024가합43993호, 부산고등법원 2025나5433호 판결 및 확정 여부 확인.
- 명도. 현재 점유 주체, 실제 사용 상태, 유치권 신고자 점유 여부 및 인도 절차 확인.
- 영업·시설. ON모텔의 현재 영업 상태, 객실·승강기·급배수·난방설비의 작동 상태와 수선 필요성 현장 확인.
- 토지 규제. 근린상업지역·방화지구·높이 제한을 고려하여 숙박시설 재사용 및 용도변경 가능성 확인.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 현재 토지·건물 가치와 숙박시설의 활용 가능성을 별도로 검토.
- 원본 대조. 매각기일 2026.10.02 전 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 판결의 최신 상태 확인.
맺으며 — “감정가의 34%”가 곧 안전한 투자라는 뜻은 아니다
부산 초읍동 ON모텔은 3회 유찰로 최저매각가가 1,491,089,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준 근저당과 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 점유자 모지성의 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않았으며, 605,000,000원 유치권 신고와 부존재 확인 승소 판결의 후속 상태도 점검해야 합니다. 숙박시설은 감정평가 당시 영업 중단이 추정됐으므로 건물 상태와 실제 사용 가능성 또한 중요합니다.
현재 확인된 자료만으로 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 충분하지 않습니다. 등기상 권리 소멸은 비교적 명확하지만 점유·유치권 판결 확정·영업 상태·가격 검증이 남아 있는 신중 검토형 물건입니다.
감정가 대비 할인율이나 추가 유찰 가능성보다 실제 취득 후 사용할 수 있는 상태인지, 그리고 그 상태에서 얼마의 가치가 있는지를 확인하는 것이 판단의 핵심입니다.
