인수는 0원, 1회 유찰 가격은 최근 시세의 78.2% — 구서동 롯데캐슬골드 2002호

부산지방법원 2023타경63699. 부산 금정구 구서동 ‘구서동롯데캐슬골드’ 208동 20층 2002호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 소유자 정주호는 2010년 1월 13일 거래가 300,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 2월 3일 국민은행 근저당권 192,000,000원이 설정됐습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 부산은행 근저당·장기윤 가압류·서명석 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.

임차인 신고 내역은 없고 배당분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득액은 현재 최저매각가와 같은 399,700,000원입니다. 이 금액은 감정가 571,000,000원의 70%이며, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균의 78.2%입니다. 최저가만 낮아 보이는 인수형 물건이 아니라, 인수액을 더해도 총액이 늘지 않는 실제 가격 할인형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 소멸

말소기준은 2010.02.03. 국민은행 근저당권입니다. 2015년 부산은행 근저당권, 2020년 장기윤 가압류, 2023년 서명석 근저당권 및 이영수의 강제경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 설정됐으므로 매각으로 소멸합니다. 후순위 채권자가 배당을 받지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래보다 확실히 낮다

같은 단지 ‘구서동롯데캐슬골드1단지’의 전용 84.98㎡ 최근 실거래 12건입니다. 대상 물건과 면적이 일치하며, 거래 시점은 2026년 2월부터 7월까지입니다.

최근 실거래 범위는 478,000,000원~540,000,000원이며 평균은 510,958,333원입니다. 현재 최저가 399,700,000원은 최근 평균보다 111,258,333원 낮고, 최신 거래 515,000,000원보다도 115,300,000원 낮습니다. 최근 거래 중 가장 낮은 478,000,000원과 비교해도 78,300,000원 낮아, 현재 회차에는 실거래 기준의 가격 여유가 분명히 존재합니다.

③ 예상배당표 (매각가 399,700,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.6%인 6,395,800원으로 추정됐습니다. 총 채권액 1,725,089,344원 중 예상배당은 393,304,200원이며, 미배당 합계는 1,331,785,144원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 배당 부족

유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인 인수형이 아닙니다. 회차가 내려갈수록 실질취득액도 매각가와 함께 낮아지는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 금정구 구서동 두실초등학교 남서측 인근으로, 대단위 아파트단지와 단지 내 상가, 각종 점포·공동주택이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산 지하철 1호선 구서역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.
• 단지 규모. 구서동롯데캐슬골드1단지는 1,728세대이며 사용승인일은 2006.02.10.입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 26층 건물 중 20층 2002호이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지· 경보·승강기·난방·무인공동현관 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 동하향 완경사지대의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 내 가로망과 주차장 시설은 보통입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역과 준주거지역이며, 공시지가는 ㎡당 2,660,000원입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 거래 유동성. 전용 84.98㎡ 실거래가 2026년 2월부터 7월까지 12건 확인돼 동일 면적의 가격 비교 자료가 충분합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 입찰 전 현장 방문과 집행기록을 통해 실제 점유자 및 인도 가능 시기를 확인하세요.
• 말소기준 원본 대조. 2010.02.03. 국민은행 근저당권이 말소기준인지 등기부 원본에서 접수일자와 순위를 다시 대조하세요.
• 배당 부족과 인수 구분. 서명석과 이영수의 예상배당은 0원이지만 후순위 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
• 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 510,958,333원, 최신 거래 515,000,000원, 실거래 최저 478,000,000원을 기준으로 내부 상태와 층 차이를 반영한 응찰 상한을 정하세요.
• 고층 호수 상태. 대상은 26층 중 20층입니다. 조망·향·소음·누수·창호·난방 상태를 현장에서 점검하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 미납 관리비와 장기수선 관련 부담을 확인하세요.
• 미반영 항목 확인. 배당안에 반영되지 않은 당해세와 최우선변제 가능 항목이 있는지 매각물건명세서와 배당요구 종기 기록을 확인하세요.

맺으며 — “가격 할인과 권리 안전이 함께 보인다”

이 사건의 말소기준권리는 2010년 국민은행 근저당권이고, 이후의 부산은행 근저당·장기윤 가압류·서명석 근저당·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역이 없고 매수인 인수액도 0원이므로, 현재 최저가 399,700,000원이 곧 권리상 실질취득액입니다.

가격도 최근 실거래와 비교해 유리합니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 510,958,333원, 최신 거래는 515,000,000원인데 현재 최저가는 최근 평균의 78.2%입니다. 최근 거래 중 가장 낮은 478,000,000원보다도 78,300,000원 낮습니다. 따라서 최저가만 낮고 인수액을 합치면 시세 수준으로 올라가는 물건이 아니라, 인수 0원 상태에서 실제 가격 차이가 남는 물건입니다.

다만 총 채권액 1,725,089,344원에 비해 매각대금이 작아 신청채권자 이영수와 후순위 서명석은 예상배당이 없습니다. 이는 배당구조의 특징이지 매수인 승계 위험은 아닙니다. 결론적으로 권리는 안전하고 가격은 최근 시세보다 낮은 편이며, 최종 승부처는 실제 점유관계와 내부 상태를 확인한 뒤 그 차이를 응찰가에 반영하는 것입니다.