대구지방법원 2024타경3425. 달서구 본리동 달서유림노르웨이숲아파트 29층 101-2902호입니다. 감정가 423,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 296,100,000원, 감정가의 70%입니다. 임차인 신고는 없고 예상 인수액도 0원으로 제시돼 있어, 이번 물건의 핵심은 복잡한 임차권보다 가격 적정성에 있습니다.
말소기준권리는 2021.06.02 접수된 임춘식의 가압류 14,128,500원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류 2건, 이상칠 가압류 17,500,000원, 주식회사삼정특수고무 가압류 7,810,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경3425 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 와룡로 67, 29층101-2902호 (본리동,달서유림노르웨이숲아파트) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 / 아파트 |
| 층 | 29층 |
| 소유자 | 박희선 (2011.12.05 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 423,000,000원 / 296,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 243,228,318원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 임차인 없이 인수액 0원
임차인 없음. 예상배당 자료에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 말소기준인 2021.06.02 가압류 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 평균에는 할인, 최신 거래보다 높다
실거래 비교 면적은 약 118.57㎡ 수준으로 매칭돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 5건, 평균은 336,000,000원입니다. 현재 최저가 296,100,000원은 최근 12개월 평균의 88.1%로, 평균 기준으로는 약 39,900,000원 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 118.57㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2025.06 | 121.32㎡ | 17 | 355,000,000원 |
| 2025.06 | 117.44㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2025.05 | 121.32㎡ | 29 | 335,000,000원 |
| 2025.03 | 118.57㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2024.12 | 117.44㎡ | 27 | 310,000,000원 |
| 2024.10 | 118.57㎡ | 25 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 336,000,000원 |
다만 가장 최신인 2026.01 거래는 270,000,000원입니다. 현재 최저가 296,100,000원은 이보다 26,100,000원 높습니다. 따라서 최근 평균만 보면 할인 구간이지만, 최신 실거래만 놓고 보면 현재 최저가를 곧바로 ‘확실히 싸다’고 단정하기 어렵습니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +1.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,945,400원 |
| 2. 가압류 · 임춘식 | 14,128,500원 | 14,128,500원 |
| 3. 가압류 · 이상칠 | 17,500,000원 | 17,500,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사삼정특수고무 | 7,810,000원 | 7,810,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 251,716,100원 |
현재 회차 가정에서 배당대상 채권 39,438,500원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 251,716,100원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본리네거리 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·학교·후면 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물의 29층 101-2902호이며, 사용승인일자는 2008.10.31입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 50미터의 와룡로, 서측으로 폭 약 8미터 아스팔트포장 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구에 해당하며, 광로2류에 접합니다.
- 규모. 달서유림노르웨이숲은 172세대이며 사용승인일자는 2008.10.31입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 296,100,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 207,270,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 145,089,000원 | 0원 |
현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 이번 물건도 이미 1회 유찰돼 감정가의 70% 구간에 들어왔습니다. 추가 유찰 시 가격은 207,270,000원, 그 다음은 145,089,000원으로 내려가며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 확인. 최근 12개월 평균은 336,000,000원이지만 최신 거래는 270,000,000원입니다. 평균 하나만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 29층 개별성 확인. 본건은 29층입니다. 같은 거래군에도 층별 가격 차이가 있으므로 실제 조망·향·내부 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재됐지만 경매 분석상 임차인은 없습니다. 현황과 점유자는 입찰 전 다시 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 말소기준은 2021.06.02 가압류로 계산돼 있습니다. 후속 압류·가압류·경매개시결정의 현재 상태를 최신 등기부와 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “평균보다 싸지만, 최신 거래보다는 비싸다”
이 물건은 권리보다 가격을 보는 사건입니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원이어서 실질취득가에 별도 보증금이 붙는 구조는 아닙니다. 한 차례 유찰된 현재 최저가 296,100,000원은 최근 12개월 평균 336,000,000원의 88.1%로 내려와 평균 기준으로는 가격 여유가 생겼습니다.
그러나 2026.01 최신 거래는 270,000,000원입니다. 현재 최저가가 최신 거래보다 26,100,000원 높다는 점 때문에, 단순히 “감정가에서 30% 내려왔으니 싸다”라고 판단하기는 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 조건부. 최근 평균의 할인폭보다 최신 거래와 29층 개별 가치가 실제 응찰가를 결정할 핵심입니다.
