창원지방법원 2024타경2216. 창원시 의창구 북면 화천리의 통칭 ‘동양빌라’ 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이고, 대상 호실의 면적은 92.13㎡입니다. 방 4개 가운데 1개를 거실에 통합해 현재 방 3개 구조로 조사됐습니다. 감정가는 84,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 58,800,000원입니다.
권리구조는 비교적 선명합니다. 2019.08.08 설정된 국민은행 근저당권 36,300,000원이 말소기준이고, 2024.04.17 임의경매개시결정, 2024.04.26 국의 압류, 2024.07.08 기술보증기금 가압류는 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 최미정·삼성카드·경남신용보증재단·새진해새마을금고의 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2216 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 천주로613번길 11, 3층302호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 92.13㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 문종현 (2019.07.31 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 37,910,724원 |
| 말소기준 | 2019.08.08 국민은행 근저당권 · 채권최고액 36,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기부의 핵심은 2019.08.08 국민은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정·국 압류·기술보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
② 가격 판단 — 30% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 84,000,000원의 70%인 58,800,000원입니다. 숫자만 보면 1회 유찰로 25,200,000원이 낮아졌지만, 이 사건에는 가격 수준을 검증할 최근 실거래가 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 58,800,000원 | 70% | 438,358,400원 |
| 2회 유찰 시 | 41,160,000원 | 49% | 455,680,880원 |
| 3회 유찰 시 | 28,812,000원 | 34.3% | 467,806,616원 |
동양빌라는 총 6세대, 사용승인일은 1991.01.01입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회이고 매각률은 0.0%로 나타납니다. 표본 자체가 작은 다세대이므로 이 수치만으로 시장성을 단정하기보다 실제 인근 거래·매물과 대출 가능성을 함께 확인하는 접근이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,458,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 36,300,000원 | 36,300,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 459,400,000원 | 21,041,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 58,800,000원 기준 배당 추정입니다. 채권자 총 청구액은 495,700,000원, 배당 추정액은 57,341,600원, 미배당은 438,358,400원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 대천마을회관 북측 인근이며, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상건물까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 423.0㎡, 공시지가 474,900원/㎡, 평지의 다세대주택 부지입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 타일 마감, 창호는 샷시창호이며 급·배수·위생·난방설비가 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 6세대의 1991년 사용승인 다세대이므로 대단지 공동주택보다 매수층이 좁을 가능성을 염두에 두고 실제 거래사례 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입세대열람·확정일자 자료를 대조해 실제 점유자를 확인하세요.
- 시세 확인. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저가매수로 판단하지 말고, 인근 유사 다세대 실거래와 현재 매물을 직접 비교하세요.
- 대출·환금성. 1991년 사용승인, 총 6세대 다세대이므로 금융기관 담보평가와 매수층을 입찰 전에 확인하는 것이 중요합니다.
- 세금·배당 변수. 국의 압류가 등기돼 있으므로 실제 조세채권의 법정기일과 배당순위는 원문서로 재확인하세요.
- 내부 구조. 방 4개 중 1개가 거실로 통합돼 현재 방 3개 구조로 조사됐으므로 현장 상태와 원상복구 필요 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 검증은 아직 끝나지 않았다”
이 물건의 등기상 권리구조는 단순한 편입니다. 2019.08.08 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시·압류·기술보증기금 가압류는 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 다른 문제입니다. 현재 최저가 58,800,000원이 감정가 대비 70%까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래가 없으므로 “30% 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 여기에 임대관계 미상, 1991년 사용승인, 총 6세대 다세대라는 특성이 겹칩니다. 결론은 권리는 통과, 가격·점유·환금성은 현장검증 후 판단입니다.
