창원지방법원 2024타경112953. 김해 삼계동 ‘삼계이안’ 110동 7층 703호 아파트입니다. 현재 소유자 한영수는 2021년 5월 소유권을 이전받았고 거래가액은 350,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당권 227,700,000원이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 도이치파이낸셜 근저당, 신한카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 중요한 포인트는 현재 가격의 위치입니다. 감정가 336,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 268,800,000원으로 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 유사평형 평균 299,250,000원보다 30,450,000원 낮고, 비율로는 89.8%입니다. 최신 거래 315,000,000원과 비교해도 46,200,000원 낮습니다. 다만 최근 거래 중에는 250,000,000원 사례도 있어 현재 최저가가 시장의 최저 구간까지 내려온 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경112953 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 해반천로278번길 12-27, 110동 7층 703호 (삼계동, 삼계이안아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 유사평형 기준 129.0568㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상15층 중 7층 |
| 소유자 | 한영수 (2021.05.20. 소유권이전, 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 268,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 도이치파이낸셜 주식회사 / 75,792,579원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이므로 그 뒤의 도이치파이낸셜 근저당, 신한카드 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되고 현장조사 당시 내부 확인이 불가능했던 만큼, 실제 점유자·전입관계와 내부 상태는 입찰 전 원본 서류 및 현장 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 89.8%
삼계이안은 856세대, 2007.11.23. 준공 단지입니다. 아래는 전용 123.62~129.06㎡ 유사평형의 최근 12개월 거래 12건입니다. 평균은 299,250,000원, 최신 거래는 315,000,000원, 표본 최저가는 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 123.62㎡ | 10 | 315,000,000원 |
| 2026.08 | 129.06㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 129.06㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 123.62㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2026.06 | 129.06㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 123.62㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2026.04 | 123.62㎡ | 11 | 325,000,000원 |
| 2026.01 | 123.62㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.01 | 123.62㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 123.62㎡ | 8 | 335,000,000원 |
| 2025.10 | 129.06㎡ | 2 | 325,000,000원 |
| 2025.10 | 123.62㎡ | 2 | 301,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 299,250,000원 |
현재 최저가 268,800,000원은 최근 12개월 평균의 89.8%입니다. 평균과의 차이는 30,450,000원이고, 최신 거래 315,000,000원과의 차이는 46,200,000원입니다. 가격만 놓고 보면 감정가 336,000,000원보다는 확실히 내려왔습니다. 다만 같은 표본에 250,000,000원 거래도 존재하므로, 평균보다 낮다는 이유만으로 저가 낙찰이 보장되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 268,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,563,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 227,700,000원 | 227,700,000원 |
| 2. 근저당 · 도이치파이낸셜주식회사 | 98,400,000원 | 36,536,800원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,443,209원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 예상배당은 264,236,800원, 미배당은 71,306,409원입니다. 신청채권자 도이치파이낸셜의 청구액은 75,792,579원이고, 현재 회차 예상배당은 36,536,800원으로 전액 충족되지 않습니다. 그러나 배당 부족액과 매수인 인수액은 별개이며, 본 계산의 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼계동 신명초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 경량철골지붕 지상15층 중 7층 703호. 급·배수, 위생, 소방, 도시가스, 난방, 승강기, 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 10~12m, 남측 약 15~20m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,119,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 856세대 단지이고 최근 12개월 유사평형 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격 범위가 250,000,000원~335,000,000원으로 넓어 층·상태에 따른 가격 차이를 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득은 현재 최저가와 같은 268,800,000원으로 봅니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 299,250,000원보다 낮지만 최근 최저 거래 250,000,000원보다는 높습니다. 평균만 보고 공격적으로 가격을 올리지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 215,040,000원, 3회 유찰 시 172,032,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수 2.1회와 함께 비교해 입찰 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계 미상이고 내부 확인이 불가능했습니다. 전입세대·점유자·명도 가능성을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정은 인근 유사물건의 내부구조와 공부·외부관찰을 바탕으로 통상 상태를 상정했습니다. 수리비가 실제 취득원가를 바꿀 수 있습니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분 및 당해세·최우선변제 등은 실제 부담과 배당에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대열람·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 평균 아래지만 확인은 남았다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.20. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 가격 역시 감정가 336,000,000원에서 1회 유찰돼 268,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 299,250,000원의 89.8% 수준입니다.
다만 최근 실거래 최저가가 250,000,000원이고 단지 경매 평균 유찰도 2.1회라는 점을 감안하면, 현재 회차가 압도적인 저가 구간이라고 단정하기는 어렵습니다. 더구나 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았습니다. 결론은 “권리는 양호, 가격은 검토 가능, 점유·내부상태 확인은 필수”입니다. 권리 때문에 피할 물건이라기보다, 실제 점유와 수리비를 확인한 뒤 최근 거래 범위 안에서 응찰 상한을 정해야 하는 물건입니다.
