창원지방법원 2025타경10900. 김해시 장유동 원메이저힐스테이트 205동 25층 2502호, 전용 84.9639㎡ 아파트입니다. 소유자 김수선은 2019.04.19 거래가 366,558,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 말소기준이 되는 권리는 2021.05.03 장유농업협동조합의 채권최고액 408,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2022.01.03 주식회사에프피티코리아의 채권최고액 240,000,000원 근저당권과 2025.02.07 임의경매개시결정이 이어집니다. 데이터상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고, 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
가격은 별개입니다. 이 사건은 아직 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 474,000,000원입니다. 같은 단지 동일면적의 최근 12개월 실거래 평균은 455,000,000원, 최신 거래는 2026.09의 450,000,000원입니다. 최근 12건의 최고 거래가도 473,000,000원이어서, 현재 최저가를 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10900 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 율하5로 99, 205동 25층2502호 (장유동,원메이저힐스테이트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9639㎡ · 25층 건물의 25층 |
| 소유자 | 김수선 · 2019.04.19 소유권 취득 · 거래가액 366,558,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 474,000,000원 / 474,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에프피티코리아 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 단지 | 원메이저힐스테이트 · 1,052세대 · 2018.12.26 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2019년에 설정됐던 주식회사신한은행 근저당권 294,000,000원과 김수연 근저당권 100,000,000원은 2021.05.04 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 출발점은 2021.05.03 장유농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사에프피티코리아 근저당권과 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 104.2%
원메이저힐스테이트 동일면적의 최근 실거래 12건은 2026.06부터 2026.09까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 455,000,000원, 최신 거래는 450,000,000원입니다. 현재 최저가 474,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 104.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 14 | 450,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 17 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 20 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 4 | 448,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 2 | 425,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 14 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 25 | 453,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 22 | 465,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 23 | 468,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 12 | 470,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 8 | 473,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 3 | 433,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9639㎡ | 12건 | 455,000,000원 |
최근 12건의 거래 범위는 425,000,000원~473,000,000원이고 평균은 455,000,000원입니다. 신건 최저가 474,000,000원은 평균 대비 104.2%이므로, 현재 회차를 가격 메리트가 있는 구간으로 보기는 어렵습니다. 특히 최신 거래 450,000,000원뿐 아니라 최근 12건의 최고 거래가 473,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 474,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,140,000원 |
| 1. 근저당 · 장유농업협동조합 | 408,000,000원 | 408,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에프피티코리아 | 240,000,000원 | 58,860,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 648,000,000원 가운데 예상 배당액은 466,860,000원이며 미배당액은 181,140,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 474,000,000원 | 466,860,000원 | 181,140,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 379,200,000원 | 373,091,200원 | 274,908,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 303,360,000원 | 298,312,960원 | 349,687,040원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 주식회사에프피티코리아에 58,860,000원이 배당되지만, 1회 또는 2회 유찰 시 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당액이 0원입니다. 다만 어느 회차에서도 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 김해모산중학교 북측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 25층 건물의 25층 2502호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북동측·남동측으로 중로3류와 접하고, 북서측 완충녹지 너머로 대로2류가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(율하2지구)·택지개발지구 등이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 원메이저힐스테이트는 1,052세대이며 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균 거래가는 455,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 474,000,000원은 최근 12개월 평균 455,000,000원의 104.2%입니다. 권리 인수 0원과 가격 메리트를 혼동하면 안 됩니다.
- 최근 거래와 직접 비교. 최신 거래는 2026.09의 450,000,000원이고 최근 12건 최고 거래가는 473,000,000원입니다.
- 점유관계 확인. 별도 임차인 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 기준권리는 2021.05.03 장유농업협동조합 근저당권이며, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현재 가격은 시세 위”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.05.03 장유농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 회차의 실질취득액은 그대로 474,000,000원입니다.
가격 비교에서는 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 동일면적 평균 455,000,000원에 비해 현재 최저가는 104.2%이고, 최신 거래 450,000,000원과 최근 거래 최고 473,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 신건 가격의 적정성이 핵심 판단 포인트입니다. 현재 데이터만 놓고 보면 ‘싸게 나온 경매’라고 보기 어렵습니다.
