대전지방법원 2024타경53527. 태안군 이원면 관리 1058-1의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 노유자시설로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 4층 건물이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다. 토지는 5,950.0㎡, 지목은 대, 생산관리지역으로 확인됩니다.
감정가 4,694,274,000원에서 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 788,966,000원입니다. 제공된 회차 시나리오상 현재 가격은 감정가의 17%, 9회 유찰 시 13%, 10회 유찰 시 11% 수준입니다. 하지만 실거래 자료가 없어 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 노유자시설이라는 이용 형태와 사회복지법인 기본재산 처분 절차를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경53527 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 이원면 관리 1058-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 노유자시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 4층 |
| 토지 | 5,950.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 주거기타 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 사회복지법인서혜원 |
| 감정가 / 최저가 | 4,694,274,000원 / 788,966,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김준원 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 현재 인수는 0원
등기부상 과거의 가압류·근저당·압류는 이미 말소된 내역이 다수입니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.04.18. 강제경매개시결정이며, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당모형에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
② 가격 — 8회 유찰만으로 ‘저렴’ 판단 금지
현재 회차의 최저매각가는 788,966,000원입니다. 제공된 시나리오에서는 현재 회차가 감정가 17%, 9회 유찰 시 매각가 631,172,800원, 10회 유찰 시 504,938,240원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 17% | 788,966,000원 | 270,000,000원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 13% | 631,172,800원 | 270,000,000원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 11% | 504,938,240원 | 270,000,000원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권 270,000,000원은 전액 배당되는 구조이고, 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인폭을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 788,966,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,289,660원 |
| 2. 갑구 15번 경매개시결정 · 김준원 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 508,676,340원 |
현재 최저매각가를 매각가로 가정한 배당모형입니다. 신청채권 270,000,000원은 전액 배당되고 소유자 교부액은 508,676,340원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 매각조건 — 일반 권리분석보다 먼저 볼 항목
- 일괄매각. 토지와 관련 건물을 일괄해 매각합니다.
- 포함 대상. 제시외 건물 정자와 수목은 포함 매각됩니다.
- 제외 대상. 제시외 건물 일부는 매각에서 제외됩니다.
- 주무관청 허가. 매각결정기일까지 사회복지법인 기본재산 처분에 대한 충청남도의 허가서 제출이 요구됩니다.
- 허가서 미제출. 허가서를 제출하지 않을 경우 매수보증금이 몰수된다고 명시돼 있습니다.
- 토지 변경. 별지목록 기재 1번 부동산은 분할 후와 같이 변경됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안군 이원면 관리 소재 이원방조제 동측 인근입니다. 주위는 해안 주변 농촌지대로, 전·답 등 농경지와 자연림·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본 건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 노유자시설로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 5,950.0㎡의 대지이며 생산관리지역, 공시지가 35,200원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역 및 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 임업용산지·준보전산지·도로구역·보전관리지역·농림지역도 접하는 것으로 제시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 허가 가능성부터 확인. 충청남도의 사회복지법인 기본재산 처분 허가서가 매각결정기일까지 실제 제출 가능한지 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 보증금 몰수 조건 확인. 허가서 미제출 시 매수보증금 몰수 조건이 있으므로 일반적인 권리분석만으로 입찰을 결정하면 안 됩니다.
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자와 사용관계를 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 구분. 포함 매각되는 정자·수목과 매각에서 제외되는 제시외 건물의 위치·범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 별지목록 기재 부동산이 분할 후 변경된 내용과 현황 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 8회 유찰됐지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 단정하지 않습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 입찰 안전”
이 사건은 배당모형상 매수인 인수액이 0원이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 없다고 되어 있어 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 하지만 8회 유찰된 가격만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 사회복지법인 기본재산 처분에 대한 충청남도 허가서 제출이 요구되고, 미제출 시 매수보증금 몰수라는 조건이 있기 때문입니다.
또한 노유자시설이라는 특수 이용상태, 임대관계 미상, 제시외 건물의 포함·제외, 분할 후 변경된 토지 내역까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원이나 절차 리스크가 큰 물건입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라, 허가 조건을 충족할 수 있는지와 현황을 정확히 통제할 수 있는지입니다.
