대전지방법원 2024타경55141. 태안군 남면 신온리 곰섬로의 토지와 숙박시설로, 감정평가 당시 펜션으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조·일반철골구조·경량철골구조가 혼재된 지하 1층, 지상 2층 규모이며, 2009.10.28 사용승인 후 2017.07.03 증축됐습니다. 감정가 955,745,000원에서 다섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 160,633,000원입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준권리는 2017.08.31 설정된 중소기업은행 근저당권 360,000,000원입니다. 그보다 앞선 반도신용협동조합 근저당권, 현대캐피탈 가압류, 남면농업협동조합 근저당권은 각각 경매 전 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 중소기업은행 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 임차인은 없습니다.
하지만 매각물건명세서에는 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 일부 제시외 건물·주방·수목은 일괄매각에 포함되지만, 나머지 시설은 매각에서 제외됩니다. 따라서 등기상 인수액 0원이라는 사실만으로 안전한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경55141 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 남면 신온리 652-50 · 충청남도 태안군 남면 곰섬로 129-67 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린상가 + 토지 · 숙박시설(펜션)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조·일반철골구조·경량철골구조 · 지하 1층, 지상 2층 |
| 사용승인 / 증축 | 2009.10.28 / 2017.07.03 |
| 소유자 | 정정자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 955,745,000원 / 160,633,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 387,661,170원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 제시외 건물은 별도 확인
실제 임차인 0명. 임차보증금이나 대항력 임차인에 따른 승계액은 확인되지 않으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 2017.08.31 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후의 중소기업은행 추가 근저당권, 임의경매개시결정, 태안군 및 국가 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 83.2% 하락했지만 ‘시세 할인’은 미확인
현재 최저매각가 160,633,000원은 감정가 955,745,000원의 16.8%입니다. 감정가에서 795,112,000원 낮아진 가격으로, 표면적인 할인 폭은 매우 큽니다. 그러나 직접 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없으므로 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 즉시 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
특히 감정가에는 토지와 숙박시설, 일괄매각되는 일부 제시외 건물·주방·수목이 함께 반영돼 있고, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격입니다. 반대로 나머지 제시외 시설은 매각에서 제외됩니다. 감정가 대비 할인율과 실제 취득 자산의 범위가 정확히 일치하지 않을 수 있으므로 목록별 감정액과 포함·제외 도면을 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,633,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,048,862원 | - |
| 2. 근저당 · 반도신용협동조합 | 180,000,000원 | 157,584,138원 | 22,415,862원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 10,935,216원 | 0원 | 10,935,216원 |
| 4. 근저당 · 남면농업협동조합 | 130,000,000원 | 0원 | 130,000,000원 |
| 5. 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 | 360,000,000원 |
| 6. 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
제시된 예상배당 기준 총 채권액은 860,935,216원, 채권자 배당액은 157,584,138원, 미배당액은 703,351,078원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 일괄매각·제시외 시설 분석
매각은 토지와 숙박시설을 함께 매각하는 구조입니다. 목록 1 토지는 평지의 숙박시설 건부지, 목록 2는 숙박시설, 목록 3은 평지의 제시외 건물 부지, 목록 4는 평지의 도로로 이용되고 있습니다.
| 구분 | 매각 관계 | 확인할 사항 |
|---|---|---|
| 부합물 ㄱ·ㄴ 주방 | 일괄매각 포함 | 본체와의 부합 여부 및 실제 현황 대조 |
| ㅍ 수목 | 일괄매각 포함 | 소재 위치와 평가 범위 확인 |
| 나머지 제시외 시설 | 매각 제외 | 소유자·점유자, 사용권원, 철거·인도 가능성 확인 |
| 지상의 제시외 건물 | 법정지상권 불분명 | 건물 독립성, 건축 시점, 토지·건물 소유관계 확인 |
최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격입니다. 따라서 낙찰 후 확보되는 자산과 현장에 남는 시설을 정확히 분리해 보지 않으면, 영업에 필요한 시설을 별도로 인수하거나 철거해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.
⑤ 숙박시설 현황과 운영 구조
| 지하 1층 | 2가구 · 방 2, 주방, 거실, 화장실 / 방 1, 거실, 주방, 화장실 |
|---|---|
| 지상 1층 | 3가구 · 방 1, 거실, 화장실 / 방 2, 주방, 거실, 화장실 / 방 2, 주방, 거실, 화장실 |
| 지상 2층 | 2가구 · 방 1, 거실, 화장실 / 방 1, 거실, 다락방 2, 화장실 2 |
| 설비 | 위생 및 급배수설비 · 전기판넬 난방설비 |
| 외벽 / 내벽 / 창호 | 치장벽돌 쌓기·수성페인트 / 벽지·타일 / 하이샷시 창 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
감정평가상 총 7가구 형태로 이용되고 있습니다. 다만 등기상 임차인은 확인되지 않았더라도 펜션의 객실 운영자, 시설관리자 또는 단기 숙박객의 현장 점유는 별개의 문제입니다. 매각기일 전후 영업 여부와 열쇠·비품·예약·시설물 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 안면도 쥬라기 박물관 남서측 인근으로, 주변은 펜션·단독주택·전·답 등 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
- 토지. 기재 토지 면적은 700㎡, 지목은 대, 평지의 부정형이며 도로 접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 57,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역과 농림지역에 저촉되며, 장애물제한표면구역·가축사육제한구역· 준보전산지 등의 제한이 함께 확인됩니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 3 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 제시외 건물인 펜션 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니라 토지·숙박시설·제시외 건물·운영수익이 함께 평가되는 물건입니다. 다섯 차례 유찰된 만큼 재매각 시 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 조사. 제시외 건물별 건축 시점, 독립성, 소유자, 토지와 건물의 소유관계 변동을 건축물대장·항공사진·현황도와 대조하세요.
- 포함·제외 경계 확인. 일괄매각되는 부합물 ㄱ·ㄴ 주방과 ㅍ 수목, 매각에서 제외되는 나머지 시설을 현장 도면에 표시해 확인하세요.
- 목록별 감정액 확인. 감정가 955,745,000원의 토지·건물·제시외 물건별 배분과 최저매각가격 제한 사유를 감정평가서 원문에서 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 펜션 영업자·관리자·객실 이용자 및 매각 제외 시설 소유자의 점유 가능성을 확인하세요.
- 영업 가능성 검토. 현재 객실 상태, 전기판넬 난방·급배수 설비, 수선비, 인허가, 주변 펜션 수요를 확인한 뒤 적정 입찰가를 산정하세요.
- 토지 규제 검토. 계획관리지역·농림지역·산지 관련 제한, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역이 증축·용도변경·추가 개발에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당관계 원본 대조. 등기상 이미 말소된 과거 권리가 예상배당표에 포함돼 있으므로 채권계산서·배당요구·공동담보목록을 기준으로 실제 배당순위를 재검증하세요.
- 가격 검증. 감정가의 16.8%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 인근 펜션 매매·토지가격·운영수익·수선비·철거비를 합산해 실질가치를 계산하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지이용계획확인서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “감정가 17%”보다 중요한 것은 취득 범위다
이 물건은 다섯 차례 유찰되어 최저매각가가 160,633,000원까지 내려왔습니다. 임차인은 없고 등기상 매수인 인수액도 0원이라 표면적인 숫자만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다.
그러나 본건은 표준화된 주거용 부동산이 아니라 토지와 펜션, 제시외 건물, 매각 제외 시설이 얽힌 비주거용 자산입니다. 명세서가 법정지상권 성립 여부를 불분명하다고 적시했고, 최저매각가격도 제시외 건물 소재로 인해 제한받고 있습니다. 직접 비교할 실거래 근거도 없어 감정가 대비 16.8%라는 숫자만으로 가격 우위를 확정할 수 없습니다.
등기상 인수는 0원, 물적 권리 위험은 큼. 현장과 원본 서류를 통해 실제 취득 시설, 매각 제외 시설, 법정지상권, 영업 가능성 및 철거·수선 비용을 확정한 뒤에만 입찰가를 정해야 하는 고난도 물건입니다.