부산지방법원 2025타경2896. 부산 동구 수정동 모티더베스트빌 15층 1501호, 공동주택으로 이용 중인 아파트입니다. 감정가 264,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 184,800,000원입니다. 같은 단지 유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균 210,200,000원과 최신 거래 210,000,000원보다 낮고, 최근 거래 추세도 10.6% 상승으로 집계돼 가격 숫자만 보면 할인 구간입니다.
하지만 이 사건의 판단 순서는 가격이 아니라 가등기입니다. 갑구 10번 박광진 명의의 소유권이전청구권 가등기는 2022.04.12 접수됐고, 말소기준인 부산은행 근저당권은 2023.11.29 접수됐습니다. 분석상 이 가등기는 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수에 해당합니다. 거래가액 348,751,000원은 등기 기재 거래가액이지 매수인이 동일 금액을 현금으로 추가 부담한다는 뜻은 아니지만, 가등기의 효력이 살아 있다면 낙찰 후 소유권 자체가 영향을 받을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2896 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 수정동 248-36 모티더베스트빌 15층 1501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동구 수정동로16번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 51.5556㎡ · 16층 건물 중 15층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2020.12.02 · 97세대 |
| 소유자 | 조영준 (2023.11.10 매매, 거래가액 340,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 184,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 258,230,497원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 가격보다 먼저 확인할 가등기
② 임차관계 — 신고 내역은 없지만 현장 확인 필요
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 조사 내역 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 확인된 금액 없음 |
확인된 임차인 신고 내역은 없으며 배당 계산상 매수인에게 승계되는 임차보증금도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 전입세대, 사업자등록 여부를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 금전 가격은 최근 거래보다 낮다
모티더베스트빌 유사 면적 최근 거래 12건의 전체 평균은 206,833,333원이고, 가격 판단에 우선 적용할 최근 12개월 10건 평균은 210,200,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 210,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 10.6% 상승한 것으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.47㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 51.56㎡ | 12 | 228,000,000원 |
| 2026.07 | 49.02㎡ | 3 | 184,000,000원 |
| 2026.06 | 49.02㎡ | 11 | 207,000,000원 |
| 2026.05 | 51.56㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 51.56㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 51.56㎡ | 9 | 215,000,000원 |
| 2025.12 | 51.56㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2025.11 | 51.56㎡ | 4 | 203,000,000원 |
| 2025.10 | 51.56㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2025.07 | 51.56㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2025.07 | 49.02㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 210,200,000원 |
현재 최저가 184,800,000원은 최근 12개월 평균의 87.9%이고, 최신 거래 210,000,000원보다도 낮습니다. 금전 기준 실질취득액은 인수보증금이 없어 최저가와 같은 184,800,000원입니다. 따라서 가격 자체에는 할인 여지가 존재합니다. 다만 그 할인은 선순위 가등기의 효력과 인수 결과가 해소된다는 전제에서만 의미가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,387,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 275,000,000원 | 181,412,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당은 93,587,200원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 계산상 매수인에게 넘어오는 금전채무는 0원입니다. 다만 이 계산은 가등기로 인한 소유권 위험을 금액으로 환산한 것이 아닙니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 부산은행 배당 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 184,800,000원 | 181,412,800원 | 93,587,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 129,359,999원 | 126,748,959원 | 148,251,041원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 90,551,999원 | 88,522,063원 | 186,477,937원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 부산은행의 미배당액은 늘지만, 계산상 매수인의 금전 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 낙찰가가 내려가더라도 갑구 10번 가등기의 선순위 지위가 자동으로 사라지는 것은 아니므로, 가격 하락만으로 권리 위험이 완화되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구청 북동측 인근으로 전통시장, 단독주택, 공동주택, 구청과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 부산진역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물의 15층이며 사용승인일은 2020.12.02입니다. 도시가스 난방, 주차타워와 각 호별 개별창고 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 8미터, 남동측 폭 약 7미터 도로에 각각 접하고 주차시설이 마련돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역과 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 갑구 10번 원문 확인. 박광진 명의 가등기의 현재 존속 여부와 등기 목적, 순위보전 효력, 본등기 가능성을 확인해야 합니다.
- 본등기 관계 확인. 가등기에 의한 본등기 관련 기재와 2023.11.29 조영준 소유권이전의 연결 관계를 등기부 전체 흐름으로 검토해야 합니다.
- 관련 서류 확인. 매각물건명세서와 등기사항전부증명서뿐 아니라 가등기 원인서류와 가등기권자의 권리 행사 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 조사. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 전입세대와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 210,200,000원과 최신 거래 210,000,000원을 참고하되, 가등기 위험을 해소하지 못하면 시세 할인율을 입찰 근거로 삼지 않아야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인보다 소유권 확인이 먼저”
이 물건은 현재 최저가 184,800,000원이 최근 12개월 실거래 평균 210,200,000원의 87.9%이고, 배당 계산상 매수인 금전 인수도 0원입니다. 가격과 배당표만 보면 관심을 가질 만한 조건입니다.
그러나 갑구 10번 박광진 명의 가등기는 2022.04.12 접수되어 2023.11.29 부산은행 근저당보다 앞섭니다. 분석상 매수인 인수로 분류돼 있고, 등기 기재에는 가등기와 본등기의 관계를 추가로 확인해야 할 내용이 남아 있습니다. 소유권 위험이 해소되지 않은 할인은 진짜 가격 메리트가 아닙니다. 가등기 성격과 현재 효력을 서류로 확정할 때까지는 입찰 보류가 우선입니다.