인수 0원은 분명하지만, 가격 비교표본이 맞지 않는다 — 초량 범양레우스 비101호

부산지방법원 2025타경3264. 부산지하철 1호선 초량역 서측 인근 범양레우스 센트럴베이의 근린생활시설입니다. 등기상 주소는 105동 지하1층 비101호지만, 105동은 별개의 독립된 동이 아니라 아파트 103동 지하층 상가를 가리키는 표시입니다. 공부상 지하층이지만 도로와 수평으로 연결돼 외관상 1층처럼 보이며, 현재는 공실입니다.

권리 구조는 비교적 단순합니다. 소유자 주식회사해브앤케이가 2022년 4월 15일 1,770,300,000원에 취득했고, 2022년 4월 19일 부산은행이 채권최고액 3,278,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 동구의 압류 2건과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 등기상 권리를 인수하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2022년 4월 19일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,278,000,000원으로 현재 최저매각가보다 크며, 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 2023년 시작된 종전 임의경매는 2025년 1월 취하돼 등기가 말소됐고, 2025년 8월 현재 사건의 경매개시결정이 다시 등기됐습니다.

확인된 임차인은 없고 현황은 공실입니다. 따라서 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조가 아니며, 예상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 시세 비교 — 233.2%보다 ‘표본 불일치’가 중요하다

단지 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 553,333,333원, 최신 거래 지표는 580,000,000원입니다. 최저 거래는 483,000,000원, 최고 거래는 630,000,000원이며, 현재 최저매각가 1,290,100,000원은 최근 12개월 평균의 233.2%입니다.

하지만 대상 면적은 145.0025㎡이고 거래표본은 73.9㎡와 84.95~84.97㎡로 구성돼 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 대상은 근린생활시설이므로 이 거래가격을 대상 상가의 직접 시세로 간주할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 생겼다”고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,290,100,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금은 부산은행 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 2,003,201,000원의 미배당이 발생합니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 현황. 근린생활시설로 현재 공실입니다. 등기상 지하층이지만 도로와 수평으로 연결돼 외관상 1층으로 보입니다.
• 동 표시. ‘105동’은 별도의 독립된 동이 아니라 아파트 103동 지하층 상가를 가리킵니다. 현장에서는 동·호수 식별과 출입동선을 직접 확인해야 합니다.
• 입지. 부산지하철 1호선 초량역 서측 인근으로, 주변은 아파트 단지·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장과 초량역이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 도로. 북측·서측·남측으로 약 10~12미터 도로, 동측으로 약 20미터 도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2020.02.27이며 위생·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·정비구역·중점경관관리구역 등에 해당하고, 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 공실 근린시설은 매수층이 주거용보다 제한될 수 있습니다. 초량역 접근성만으로 판단하지 말고 실제 상권·가시성·임대수요를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 상가 임대수익 검증. 현재 공실이므로 예상 보증금·월세·공실기간을 조사해 최저가 1,290,100,000원에 대한 수익률을 계산해야 합니다.
• 비교사례 교체. 73.9~84.97㎡ 거래표본은 대상 145.0025㎡와 일치하지 않습니다. 같은 용도·유사 면적의 근린시설 매매와 임대사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 현장 식별. 105동이 독립동이 아니며 공부상 지하층·외관상 1층인 구조입니다. 상가 위치, 출입구, 도로 노출도와 동선을 현장에서 확인하세요.
• 공실·점유 재확인. 현황은 공실이고 확인된 임차인은 없지만, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서와 현장 점유를 다시 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 비103호·비107호와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 공동담보 일부 소멸 및 다른 담보물의 처분·배당관계를 원본으로 확인하세요.
• 세금·관리비 확인. 동구 압류 2건은 매각으로 소멸하지만 실제 조세채권 배당액과 공용부분 관리비 체납 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 상가 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 현장 검증”

이 물건의 권리분석 결론은 명확합니다. 부산은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 확인된 임차인 없이 공실이어서 인수액은 0원입니다. 근저당권이 2,003,201,000원 미배당되더라도 그 부족액을 낙찰자가 떠안지는 않습니다.

그러나 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 1,843,000,000원에서 1회 유찰돼 1,290,100,000원까지 내려왔지만, 비교된 실거래는 대상 면적과 맞지 않습니다. 평균 대비 233.2%라는 숫자는 이 물건이 싸다는 근거가 아니라, 오히려 비교표본을 다시 찾아야 한다는 경고에 가깝습니다. 초량역 접근성과 외관상 1층이라는 장점을 실제 임대수익으로 환산한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다. 권리는 단순하지만, 투자가치는 수익가치 검증 전까지 보류입니다.