부산지방법원 2025타경3264. 부산 동구 초량동 범양레우스 센트럴베이의 근린생활시설입니다. 공부상 소재는 105동 지하1층 비107호이지만, 105동은 별개의 독립된 동이 아니라 아파트 103동 지하층 상가를 지칭합니다. 본건 호실은 공부상 지하층이지만 도로와 수평으로 연결돼 외관상 1층처럼 보이는 구조이며, 현재는 공실입니다.
권리관계의 기준은 2022년 4월 19일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,278,000,000원이고, 이 근저당권보다 뒤에 등기된 부산광역시 동구의 압류 2건과 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 승계할 보증금이나 임차권도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3264 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 초량동 1226 범양레우스 센트럴베이 105동 지하1층 비107호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 공부·현황 특성 | 105동은 아파트 103동 지하층 상가를 지칭 · 공부상 지하층이나 도로와 수평 연결되어 외관상 1층 |
| 소유자 | 주식회사해브앤케이 (2022.04.19. 소유권이전 · 거래가액 1,370,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,433,000,000원 / 1,003,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유비2309유동화전문 유한회사 (양도 전 주식회사 부산은행) / 2,878,293,619원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.24 |
| 등기사항 발급일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 임차인·인수 권리 없음
임차인 없음. 현황은 공실이며 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다. 말소기준권리는 2022.04.19. 부산은행 근저당권이고, 이후의 압류 2건과 2025.08.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.10.23. 범양건영주식회사 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2023.06.26. 선행 임의경매개시결정도 취하 후 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 181.3%라는 숫자를 그대로 ‘상가 시세’로 보면 안 된다
단지 최근 12개월 거래 12건의 평균은 553,333,333원, 최신 거래는 580,000,000원, 최저 거래는 483,000,000원, 최고 거래는 630,000,000원입니다. 이에 비해 본건 실질취득액은 1,003,100,000원으로 최근 12개월 평균의 181.3%입니다.
다만 최근 거래 표본의 면적은 73.9㎡~84.97㎡이고, 본건 비교대상 면적은 100.485㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 무엇보다 본건은 근린생활시설이므로 이 거래들을 동일 용도 시세로 직접 적용할 수 없습니다. 따라서 553,333,333원을 본건의 확정 시세로 볼 수는 없지만, 적어도 현재 최저가가 비교 거래보다 낮아 보인다는 근거도 없습니다. 상가 자체의 임대료·수익률· 동일 상가 거래 없이 가격 가점을 줄 수 없는 구조입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 28 | 532,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 4 | 535,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 19 | 550,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 39 | 630,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 19 | 515,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 17 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 6 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 21 | 600,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 25 | 545,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 5 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 73.9㎡ | 11 | 483,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 100.485㎡와 불일치 | 12건 | 553,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,003,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,431,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,278,000,000원 | 990,669,000원 |
| 근저당권 미배당 | - | 2,287,331,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.2% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,003,100,000원 | 990,669,000원 | 2,287,331,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 702,170,000원 | 692,748,300원 | 2,585,251,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 491,518,999원 | 484,203,809원 | 2,793,796,191원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도·현황. 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 표시 특성. 105동은 별개의 독립 동이 아니라 아파트 103동 지하층 상가를 지칭합니다. 공부상 지하층이나 도로와 수평으로 연결돼 외관상 1층으로 보입니다.
- 입지. 부산지하철 1호선 초량역 서측 인근으로, 주변은 아파트 단지·업무시설·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장과 초량역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 북측·서측·남측으로 폭 약 10~12미터, 동측으로 폭 약 20미터 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2020.02.27. 위생·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·정비구역·중점경관관리구역이며 공시지가는 3,026,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린생활시설 공실로 주거시설보다 매수층이 제한될 수 있고, 단지 경매 통계는 평균 1.7회 유찰·낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 자체 가격 근거 확인. 단지 최근 거래 평균 553,333,333원은 본건과 용도·면적이 일치하지 않습니다. 근린생활시설 자체 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 공부상 지하·현황상 도로층 확인. 공부상 지하층이지만 외관상 1층으로 보이는 구조이므로 실제 출입 동선과 도로 접면을 현장에서 확인해야 합니다.
- 105동 표시 확인. 별도 독립 동이 아니라 아파트 103동 지하층 상가를 지칭하므로 현장 표시와 목적물 위치를 대조해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 현재 공실로 조사됐지만 입찰 전 점유 변동과 임대관계를 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 배당 확인. 부산은행 근저당권은 비101호·비103호와 공동담보로 기재돼 있으므로 배당관계와 등기 원문을 대조해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 적정”은 별개다
이 물건의 권리분석은 비교적 단순합니다. 임차인이 없고 현황은 공실이며, 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 정반대입니다. 현재 최저가 1,003,100,000원은 단지 최근 12개월 거래 평균 553,333,333원의 181.3%이고, 최신 거래 580,000,000원보다도 높습니다. 동시에 해당 거래들은 본건 근린생활시설과 용도·면적이 일치하지 않아 상가의 직접 시세로 인정하기 어렵습니다. 즉 비교 가능한 근린생활시설 가격자료는 부족한데, 현재 가격이 낮다는 근거도 없는 상태입니다.
공실 근린시설은 임대료와 공실기간이 수익성과 환금성을 좌우합니다. 공부상 지하층이지만 도로와 수평으로 연결된 외관상 1층이라는 장점은 현장에서 평가해야 하며, 이 특성만으로 1,003,100,000원의 가격 적정성이 증명되지는 않습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 보수적 검토입니다.