말소기준 이후 권리는 소멸, 최저가는 최근 시세의 72.4% — 부산 부곡대우 1701호

부산지방법원 2025타경3349. 부산 금정구 부곡동 부곡대우아파트 102동 17층 1701호, 전용 84.95㎡ 아파트입니다. 소유자 안창희가 2020년 4월 29일 거래가 375,000,000원에 소유권을 취득하면서 우리은행 앞으로 채권최고액 269,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

말소기준 이후에는 주식회사쌍곰 근저당 250,000,000원, 하나은행 근저당 60,000,000원, 삼성카드·롯데카드·현대카드의 가압류와 우리은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 배당 여부와 별개로 매각으로 소멸하므로, 후순위 채권의 미배당액이 낙찰자에게 넘어오지는 않습니다. 권리 구조보다 주의할 부분은 실제 점유자와 임대관계 확인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 미배당과 매수인 인수는 별개

말소기준은 을구 2번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 269,500,000원이고 설정일은 2020.04.29입니다. 이후 설정된 주식회사쌍곰·하나은행 근저당과 카드사 가압류는 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당에서는 후순위 채권에 미배당이 발생하지만, 그 부족액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 441,583,333원 대비 72.4%

부곡대우 동일 면적 84.95㎡·84.96㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균 거래가는 441,583,333원, 최신 거래는 2026년 7월 473,000,000원입니다. 실거래 표본은 380,000,000원부터 474,000,000원까지 분포하며, 1회 유찰 최저가 319,900,000원은 최근 평균의 72.4%입니다.

감정가 457,000,000원은 최근 실거래 평균 441,583,333원보다 높지만, 1회 유찰로 최저가가 319,900,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 319,900,000원이며, 최근 실거래 표본의 최저가 380,000,000원보다도 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 319,900,000원 가정)

채권총액 610,755,211원 중 예상배당액은 314,621,400원이며, 예상 미배당액은 296,133,811원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

2회 유찰 시에는 우리은행 예상배당액이 219,994,980원으로 신청채권액 239,301,439원에 미달하고, 3회 유찰 시에는 153,756,486원으로 감소합니다. 그러나 어느 시나리오에서도 배당 부족액이 매수인 인수액으로 전환되지는 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 금정세무서 북서측 직선거리 약 150m 지점이며, 주변은 공동주택·단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 부산대역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 25층 건물 중 17층이며, 급·배수·위생·화재탐지·소화전·승강기·공동현관관리기와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역의 평지·부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
• 규제. 광로2류와 도로에 접하고 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 1,270세대 규모의 아파트로 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인되며, 거래가는 380,000,000원부터 474,000,000원까지 분포합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
• 등기 원본 대조. 말소기준인 2020.04.29. 우리은행 근저당과 이후 근저당·가압류의 존속 및 말소 여부를 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
• 배당 부족액 구분. 후순위 채권의 미배당액 296,133,811원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 조세·법정 우선권은 별도 원본 확인이 필요합니다.
• 응찰가 상한. 최근 12개월 평균 441,583,333원, 최신 거래 473,000,000원, 실거래 최저 380,000,000원과 대상 호수의 17층 조건을 함께 비교하세요.
• 내부 상태. 준공일 1999.07.14인 단지이므로 내부 수리 상태와 설비 교체 필요성에 따라 수리비가 달라질 수 있습니다.
• 관리비·명도비. 관리사무소를 통해 체납 관리비를 확인하고 실제 점유자가 있을 경우 명도 일정과 협의 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 원본 확인. 본 분석은 등기·배당·실거래 자료를 토대로 한 분석 의견이므로 입찰 전 법원 서류와 현장을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 물건 상태

이 사건은 2020년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 주식회사쌍곰·하나은행 근저당과 카드사 가압류가 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 후순위 채권의 미배당액이 크지만 매수인 인수액은 0원이므로, 등기상 권리 부담은 제한적입니다.

가격도 1회 유찰 최저가 319,900,000원이 최근 12개월 평균 441,583,333원의 72.4%로 내려와 실거래 대비 차이가 확인됩니다. 다만 신고 임차인이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 같지 않습니다. 임대관계 미상이라는 조사 결과를 가볍게 넘기지 말고, 점유·명도·내부 상태·관리비를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리와 가격은 긍정적이지만, 최종 수익성은 현장 확인에서 결정되는 물건입니다.