부산지방법원 2025타경21881. 부산 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 3층 307호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준권리는 2020년 3월 25일 설정된 동부산신용협동조합 근저당권 840,000,000원입니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2020-108호에 연결되어 있고, 신청채권자의 청구액은 718,028,845원입니다.
대상 호실에는 김샛별의 주택임차권등기가 존재합니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 5월 2일, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022년 5월 30일이며 보증금은 78,000,000원입니다. 전입과 점유가 말소기준일인 2020년 3월 25일보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되고, 2025년 1월 17일 등기된 임차권도 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21881 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 3층 307호 도로명: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태는 확인 필요 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하 1층, 지상 10층 · 2003.04.18 사용승인 · 2019년 리모델링 추정 |
| 소유자 | 박성준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 63,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 동부산신용협동조합 / 718,028,845원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸
2018년 소유권이전청구권 가등기와 2019년 경남은행 신탁등기, 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.03.25. 동부산신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 김샛별의 임차권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 대상 호실 임차인 — 김샛별 1명
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 계약·전입 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김샛별 건물 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 78,000,000원 | 계약·확정 2022.05.02 전입·점유 2022.05.30 임차권등기 2025.01.17 | 2025.05.07 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김샛별의 전입일과 점유개시일은 말소기준일보다 약 2년 2개월 늦습니다. 따라서 보증금 78,000,000원이 현재 최저가 63,700,000원보다 크더라도, 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 임차권등기도 말소기준 이후에 이루어져 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다
감정가 91,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 63,700,000원입니다. 최저가만 보면 감정가의 70%이지만, 동일하거나 유사한 오피스텔의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다.
| 현재 회차 | 63,700,000원 · 감정가의 70% · 1회 유찰 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 44,590,000원 · 감정가의 49% |
| 3회 유찰 시 | 31,212,999원 · 감정가의 34.3% |
| 시세 판단 | 최근 실거래 비교자료를 통한 별도 검증 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,546,600원 |
| 1. 근저당 · 동부산신용협동조합 | 840,000,000원 | 62,153,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
선순위 근저당권의 미배당액은 777,846,600원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 북측 인근으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·3호선 환승역인 연산역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인이 필요합니다.
- 건물. 2003.04.18 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며, 2019년 리모델링된 것으로 추정됩니다. 승강기·주차·소방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역이며, 토지 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 동일 건물과 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가·임대료를 확인해 63,700,000원의 시세 적정성을 검증해야 합니다.
- 실제 이용 확인. 공부상 오피스텔이지만 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다. 현장 방문으로 점유·내부 상태·주거 또는 업무 이용 여부를 점검해야 합니다.
- 임차권 원문 확인. 김샛별의 임차권등기, 배당요구, 우선변제 및 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서와 배당요구서로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.05.21. 등기의 효력과 현재 임대주택 등록상태를 신탁·임대등록 관련 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 동부산신용협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2020-108호에 연결되어 있으므로 공동담보 물건과 배당관계를 살펴야 합니다.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 임차권자와의 인도 일정, 배당 진행, 이사 협의 가능성을 입찰 전에 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금. 관리비 체납과 공용부분 부담, 수도·전기 등 공과금 현황을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2020년 동부산신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 김샛별의 전입과 임차권등기는 그보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 감정가 91,000,000원에서 한 차례 유찰된 63,700,000원이라는 숫자만으로 가격 매력을 인정하기는 어렵습니다. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않고, 실제 이용상태와 민간임대주택등기, 임차인의 우선변제 여부도 추가 확인 대상입니다. 결론은 권리상 인수는 제한적이지만 가격 판단은 보류입니다. 현장과 원문을 확인해 시세·수익성·명도비용을 모두 반영한 입찰가를 정해야 합니다.