금액 인수는 0원, 그러나 ‘민간임대주택등기·13명 점유·시세 공백’을 먼저 확인해야 한다

부산지방법원 2025타경21881. 부산 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 5층 502호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 2020.03.25. 설정된 동부산신용협동조합 근저당권 840,000,000원이 말소기준권리이며, 2025.04.28. 같은 금융기관의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 해당 근저당권은 공동담보목록 제2020-108호에 설정돼 있고, 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.

현재 회차 최저가는 감정가 96,000,000원의 70%인 67,200,000원입니다. 그러나 거래사례와 최근 시세 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 실제 이용상태가 확인되지 않았고, 민간임대주택등기와 다수 점유 관계가 함께 나타나므로 가격보다 먼저 이용·점유·등록 상태를 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 민간임대주택등기는 별도 확인

2018년 소유권이전청구권 가등기와 2019년 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 박성준이고, 2020.03.25. 설정된 동부산신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 경매개시결정 역시 말소기준권리보다 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 — 실제 임차인 13명, 보증기관 승계 없음

현황조사 등에 기재된 실제 임차인은 총 13명이며 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 모든 전입일이 말소기준일인 2020.03.25.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분류됐습니다. 대상 502호에는 고유진이 2024.02.06. 전입했고 2025.05.08. 배당요구를 했습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다

감정가는 96,000,000원이고 현재 최저가는 67,200,000원으로, 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세 등 시세 비교자료가 없어 “감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 싸다”고 연결할 수 없습니다.

감정평가상 공부에는 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있으나 이해관계인이 없어 실제 이용상태를 확인하지 못했습니다. 주거 사용인지 업무시설 사용인지, 내부 상태와 임대조건이 어떠한지에 따라 환금성과 적정 가격이 달라지므로 현장 확인 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.4%로 추정한 금액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연제초등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·3호선 환승역인 연산역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2003.04.18. 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며 2019년 리모델링이 추정됩니다. 승강기·주차·소방설비와 개별 호실 위생·급배수·난방설비가 설치된 것으로 추정됩니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 404.3㎡, 지목은 대, 주상용으로 이용 중이며 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·교육환경보호구역이며 가로구역별 기준높이 85미터, 최고높이 120미터 제한지역입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 연산역 접근성은 장점이지만 실제 이용상태와 임대관계가 미상이고 민간임대주택등기가 있어 일반 주거용 오피스텔과 같은 기준으로 가격을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 502호 점유 확인. 고유진의 보증금·계약기간·점유 현황과 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2021.05.21. 등기의 현재 상태와 임대의무기간·임대료 증액기준이 매수인에게 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 실제 이용상태. 공부상 업무시설이지만 실제 사용은 확인되지 않았습니다. 현장 방문으로 주거·업무 사용 여부와 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 감정가 70%만 보고 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 대조해야 합니다.
• 다수 점유 관계. 동일 사건 현황조사에 13명이 기재돼 있으므로 매각 대상의 범위와 호실별 점유관계를 매각목록에서 확인해야 합니다.
• 배당 변동. 보증금과 확정일자가 미상이고 당해세·최우선변제가 미반영돼 실제 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각목록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다

배당 계산상 매수인 금액 인수는 0원이고, 대상 502호 점유자도 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 이 부분만 보면 권리구조는 비교적 명확합니다.

다만 등기부의 민간임대주택등기, 동일 사건에 기재된 13명의 점유자, 미상인 보증금·확정일자, 확인되지 않은 실제 이용상태가 남아 있습니다. 여기에 시세 비교자료도 없어 최저가 67,200,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 금액 인수는 안전, 점유·등록·가격은 보류입니다. 원본과 현장을 통해 세 가지를 해소한 뒤에야 감정가 70%의 의미를 평가할 수 있습니다.