창원지방법원 2023타경2133. 경상남도 창녕군 도천면 송진리 273-2 일원의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장·사무실로 이용되며, 토지는 2,290㎡입니다. 소유자는 주식회사오주입니다. 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2023.06.23. 부경원예농업협동조합 가압류 1,042,915,230원이고 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다.
다만 이 물건은 등기 순위만 정리해서 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서 비고에 유치권신고와 공사대금 소송 일부승소 확정이 명시돼 있고, 신축 중인 공장건물은 현재 공사가 중단된 상태입니다. 또한 토지는 공부상 ‘답’이지만 현황은 공업용 부지로 이용되고 있으며, 농지전용 협의 후 전용사업이 완료되지 않아 농지취득자격증명원 제출이 필요하고, 제출하지 않으면 보증금이 몰수된다고 적시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경2133 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 도천면 송진리 273-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · [5] 공장 · [5-1] 사무실 |
| 토지 | 2,290㎡ · 지목 답 · 현황 공업용 부지 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 주식회사오주 |
| 감정가 / 최저가 | 2,138,451,000원 / 1,047,841,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,085,095,002원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 별도 위험을 나눠 봐야 한다
말소기준으로 제시된 권리는 2023.06.23. 접수된 부경원예농업협동조합 가압류입니다. 그 이후 국 압류, 신용보증기금·경남신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 창녕군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2023.06.27. 설정된 부경원예농업협동조합 근저당권 1,224,000,000원은 등기부상 이미 말소로 표시돼 있으며, 2025.07.25. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권이전 등기도 별도 기재돼 있어 입찰 전 최신 등기 원본과 소멸관계를 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 1,047,841,000원으로 감정가 2,138,451,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 동일 용도의 최근 실거래 시세와 직접 비교할 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 미준공 건물, 유치권신고, 농지취득자격증명 조건이 동시에 존재하므로 낙찰가 외 비용과 법적·절차적 위험을 먼저 산정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,047,841,000원 | 49% | 198,350,518원 |
| 3회 유찰 시 | 733,488,700원 | 34% | 509,559,295원 |
| 4회 유찰 시 | 513,442,089원 | 24% | 727,405,440원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 733,488,700원, 4회 유찰 시에는 513,442,089원으로 내려가는 시나리오입니다. 동시에 채권 미배당은 각각 509,559,295원과 727,405,440원으로 커집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산돼 있지만, 이 수치에는 유치권의 구체적 부담이 확정 반영됐다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,047,841,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,878,410원 |
| 2. 가압류 · 부경원예농업협동조합 | 1,042,915,230원 | 1,034,962,590원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 106,628,732원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 83,769,146원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,233,313,108원 중 예상배당은 1,034,962,590원, 미배당은 198,350,518원입니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원이며, 실제 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 농지취득자격증명·미준공 — 입찰 자체를 좌우하는 조건
건물 역시 완성된 공장으로 보기 어렵습니다. 감정평가상 [5]는 일반철골조 패널지붕 단층 공장, [5-1]은 경량철골조 패널지붕 단층 사무실로 기재돼 있으나 미준공 건물입니다. 전기배선과 정화조는 설치돼 있지만 일부 위생설비 및 급·배수설비가 미설치 상태이고, 매각물건명세서에는 공장건물 신축 중 현재 공사중단으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창녕군 도천면 송진리 소재 창녕송진전문농공단지 남서측 인근으로, 소규모 공장·주택·농경지가 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 2,290㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 · 공시지가 36,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(비상), 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 기호1,3 토지는 공부상 ‘답’이나 현황은 공업용 부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 공장·사무실 용도의 미준공 건물로 일부 위생설비와 급·배수설비가 미설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 농지취득자격증명원 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 유치권 원문 확인. 2023.11.23. 유치권신고서와 2022가합10414·2024나10290 확정 판결을 확인해 유치권의 구체적 범위와 금액을 검토해야 합니다.
- 미준공 비용 확인. 공사가 중단돼 있고 일부 위생·급배수설비가 미설치 상태이므로 완공·사용에 필요한 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 등기 최신본 대조. 2025.07.25. 농업협동조합자산관리회사 근저당권이전 기재를 포함해 최신 등기 원본으로 소멸관계를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율만으로 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 유치권·농취증·미준공 조건까지 합친 실질 취득비용을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선행조건이 더 중요하다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 2,138,451,000원에서 2회 유찰돼 1,047,841,000원까지 내려왔다는 점이 먼저 보입니다. 하지만 결론은 단순한 저가매수형이 아닙니다. 유치권신고와 공사대금 소송 일부승소 확정, 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수, 미준공·공사중단이 동시에 존재합니다.
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만 그것만으로 전체 위험이 0원이 되는 것은 아닙니다. 특히 유치권의 구체적 금액과 효력은 제공된 내용만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 가격을 먼저 정하는 물건이 아니라, 농취증 발급 가능성·유치권 판결과 신고 내용·미준공 완성비용을 먼저 확정한 뒤 가격을 계산해야 하는 물건입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 그 확인이 끝난 다음에 의미가 있습니다.
