부산지방법원 2025타경21881. 부산 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 6층 603호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 박성준이며, 말소기준권리는 2020.03.25. 설정된 동부산신용협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 공동담보로 설정돼 물건 감정가보다 채권최고액이 크지만, 낙찰자가 그 채무를 직접 승계하는 구조는 아닙니다.
603호에는 홍인지 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 임차보증금은 75,000,000원, 임대차계약일은 2020.11.21., 확정일자는 2020.11.23., 주민등록일자는 2020.12.04., 점유개시일자는 2020.12.06.입니다. 모두 말소기준일인 2020.03.25.보다 늦으므로 대항력은 없고 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 매수인이 차액을 인수하는 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21881 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 6층 603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설 · 실제 이용상태 확인 필요 |
| 소유자 | 박성준 (2019.10.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부산신용협동조합 / 718,028,845원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.25. 동부산신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸한다
2018년 소유권이전청구권 가등기는 2018.07.02. 이미 말소됐고, 2019.10.29. 경남은행 앞으로 설정된 신탁등기도 2020.03.25. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 동부산신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 민간임대주택등기와 홍인지의 주택임차권, 경매개시결정 순으로 이어집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍인지 | 603호 전유부분 전부 | 2020.12.04. / 2020.11.23. | 75,000,000원 | 신청 2024.12.23. | 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 최우선변제 여부 확인 | 없음 매수인 인수 0원 |
홍인지의 주택임차권은 을구 8번으로 등기돼 있지만, 을구 7번 근저당권보다 후순위입니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당권 배당에 사용돼 임차보증금까지 도달할 잔여가 없습니다. 다만 후순위 임차권의 미배당과 매수인 승계는 별개이며, 이 사건에서는 대항력이 없어 승계액이 발생하지 않습니다.
③ 가격·배당 분석 — 70%라고 곧바로 싼 것은 아니다
감정가 96,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 67,200,000원, 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 매각가는 47,040,000원, 3회 유찰 시 32,927,999원으로 제시돼 있습니다. 어느 회차에서도 계산상 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
그러나 비교 가능한 동일 물건의 실거래 자료가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 공부상 오피스텔이지만 실제 이용상태가 확인되지 않았으므로 주거 이용 여부와 내부 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 774,409,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 47,040,000원 | 45,793,280원 | 794,206,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 32,927,999원 | 31,935,295원 | 808,064,705원 | 0원 |
예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,609,600원 |
| 2. 근저당 · 동부산신용협동조합 | 840,000,000원 | 65,590,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 소진됩니다. 근저당권 미배당액은 774,409,600원이지만 매수인이 이를 인수하지는 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·3호선 환승역인 연산역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2003.04.18. 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 승강기·주차·소방·급배수·난방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 기준높이 85미터·최고높이 120미터의 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경보호구역에 포함됩니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 확인이 필요합니다.
- 토지 지표. 토지는 평지의 세로장방형 주상용 부지이며 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 603호 점유 확인. 임차권등기 후 홍인지가 실제로 퇴거했는지, 현재 다른 점유자가 있는지 현장에서 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.21. 등기의 매각 후 처리와 임대사업자 관련 적용 여부를 신탁원부·관련 서류와 함께 확인하세요.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 실제 이용상태가 확인되지 않았습니다. 주거 여부와 내부 시설을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율 대신 주변 오피스텔의 최근 거래·임대조건과 비교해 응찰가를 정하세요.
- 관리비·공과금 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비와 사용승계 가능 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·민간임대주택 관련 원부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “큰 보증금 ≠ 큰 인수액”
이 물건의 핵심은 보증금 75,000,000원과 최저가 67,200,000원의 크기 비교가 아닙니다. 홍인지의 전입은 말소기준권리보다 늦고, 주택임차권 역시 후순위이므로 미배당 보증금의 매수인 승계액은 0원입니다. 권리 인수 문제는 비교적 명확합니다.
반면 가격은 아직 합격 판정을 내리기 어렵습니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔지만 실거래 비교 근거가 없고, 공부상 오피스텔의 실제 이용상태도 확인되지 않았습니다. 민간임대주택등기 처리와 현재 점유까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현황은 추가 확인입니다.