최저가 70%·인수 0원 추정, 그러나 604호 임차권과 민간임대주택 등기 확인이 먼저

부산지방법원 2025타경21881. 부산 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 6층 604호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 96,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 67,200,000원입니다. 말소기준권리는 2020.03.25. 설정된 동부산신용협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 840,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2020-108호에 연결돼 있어 채권최고액 전체를 604호 한 호실의 실제 부담액으로 볼 수는 없습니다.

604호에는 성수진 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일·주민등록일·점유개시일은 모두 2024.05.22.이고, 임차보증금은 원래 보증금 10,000,000원에서 미지급 차임 등을 공제한 8,450,000원으로 등기돼 있습니다. 말소기준일인 2020.03.25.보다 늦게 전입한 임차인으로 대항력은 없고, 등기상 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권

과거 소유권이전청구권 가등기, 신탁등기, 광안신용협동조합·합천군산림조합· 부산시중앙신용협동조합의 근저당 및 한국토지주택공사 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.03.25. 동부산신용협동조합 근저당입니다. 이후 경매개시결정과 성수진의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차·점유 관계 — 604호와 다른 호실을 구분

현황조사에는 204호부터 1003호까지 여러 호실의 임차·점유 명단이 함께 나타납니다. 이 중 604호에 직접 연결되는 임차권자는 성수진이며, 나머지는 다른 호실로 표시돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없고, 현황조사상 확인된 명단은 모두 실제 임차·점유자로 분류돼 있습니다.

③ 가격 판단 — 70%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저가는 67,200,000원으로 감정가 96,000,000원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 감정평가상 공부에는 업무시설(오피스텔)로 등재돼 있으나 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.

매수인 인수액을 0원으로 보면 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 67,200,000원입니다. 그러나 이는 취득세, 미납 관리비, 명도비용, 실제 배당에서 반영될 수 있는 당해세·최우선변제 등을 포함하지 않은 금액입니다. 가격 평가는 현장 상태와 동일 건물 거래를 확인한 뒤 확정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)

집행비용 공제 후 매각대금 전액이 동부산신용협동조합 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 근저당은 공동담보로 설정돼 있으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당 미배당액은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연제초등학교 북측 인근이며, 부근은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·3호선 환승역인 연산역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다.
• 건물. 2003.04.18. 사용승인된 지하 1층·지상 10층 건물이며, 2019년 리모델링된 것으로 추정됩니다. 승강기·주차·소방설비와 개별 위생·급배수·난방설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역이며, 토지면적은 404.3㎡, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 604호 현장점유 확인. 성수진의 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유자와 사용형태는 별도로 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 성수진 임차권의 배당요구, 확정일자, 최우선변제 반영 여부와 매수인 부담 문구를 최종 명세서에서 확인하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 매각 후 등기의 처리와 임대의무 승계 여부를 등기부·관련 문서 원본으로 점검하세요.
• 공동담보 구조 확인. 채권최고액 840,000,000원은 공동담보 금액입니다. 604호 단독 채무로 오인하지 말고 공동담보목록 제2020-108호를 확인하세요.
• 실거래 비교. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔 거래와 임대료를 확인하세요.
• 실제 이용상태. 공부상 업무시설과 실제 주거 이용 여부가 다를 수 있으므로 내부 상태, 전입·사업자등록, 관리규약을 점검하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세, 배당표에 반영되지 않은 최우선변제 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보목록을 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 확인할 문서는 적지 않다

604호만 놓고 보면 말소기준 이후에 전입하고 등기된 성수진의 임차권은 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 근저당의 거액 미배당 역시 공동담보 채권자의 손실 영역이지 낙찰자의 인수금은 아닙니다.

다만 공부상 오피스텔의 실제 이용상태가 확인되지 않았고, 민간임대주택 등기가 남아 있으며, 현황조사에는 여러 호실의 임차·점유자가 함께 나타납니다. 현재 최저가 67,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 결론은 “권리상 인수 0원 추정, 가격 평가는 보류, 민간임대주택 등기와 604호 점유 확인 후 입찰”입니다.