인수는 0원이지만, 시세·이용상태 확인이 핵심 — 부산 라이크 이즈 이즈 704호

부산지방법원 2025타경21881. 부산 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 7층 704호로 표시된 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 박성준이며 2019.10.10. 소유권을 취득했습니다. 현재 권리구조의 기준점은 2020.03.25. 설정된 동부산신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 840,000,000원입니다. 공동담보목록 제2020-108호에 포함된 담보권이며, 신청채권자의 청구액은 718,028,845원입니다.

이 근저당보다 늦은 2024.05.13. 조가연의 주택임차권등기와 2025년의 임의·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 배당 부족액이 크게 남더라도 그 부족액이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아니며, 현재 회차의 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2018년의 소유권이전청구권 가등기와 2019년 주식회사경남은행 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었습니다. 2019년 부산시중앙신용협동조합 근저당권도 말소된 뒤, 2020.03.25. 동부산신용협동조합 근저당권이 설정되면서 현재 경매의 말소기준이 됐습니다.

② 임차인·점유 현황

보증기관의 대위·승계로 중복된 명단은 없으며, 조사상 실제 인물 13명이 기재되어 있습니다. 모든 전입일은 말소기준권리인 2020.03.25.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 조가연 외 명단은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많아 배당순위와 점유관계를 원문에서 보완해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 100,800,000원으로 감정가 144,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 100,800,000원입니다.

그러나 동일 건물·유사 면적·동일 이용형태의 최근 실거래 비교지표가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정서상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)이지만 이해관계인 부재로 실제 이용상태를 확인하지 못한 상태입니다. 주거 사용 여부, 내부 상태, 호실별 면적과 임대차 현황에 따라 적정가격이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 동부산신용협동조합에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 741,411,200원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연제초등학교 북측 인근이며 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·3호선 환승역인 연산역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
• 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 확인되지 않았습니다.
• 설비. 승강기, 주차, 소방설비와 각 호실의 위생·급배수·난방설비가 설치된 것으로 추정됩니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 포함됩니다.
• 토지. 인접지 대비 대체로 평탄한 세로장방형 토지이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각단위 확인. 감정평가 대상이 204호 외 13개호로 기재되어 있으므로 물건번호별 개별매각인지 일괄매각인지 확인해야 합니다.
• 704호 특정. 704호의 전용면적, 대지권 비율, 내부 상태, 점유자와 열쇠 보관 여부를 물건목록·현황조사 원문과 대조해야 합니다.
• 조가연 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자의 이름이 동일하므로 계약서, 보증금 지급자료, 집행권원을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 등록 상태와 임대의무기간, 행정상 말소 여부, 매각 이후 제한의 존속 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
• 실제 용도. 공부상 오피스텔과 실제 주거 사용 여부가 다를 경우 대출·세금·임대수익·명도 조건이 달라질 수 있습니다.
• 시세 조사. 연산역 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래, 현재 매물, 전월세 보증금과 월세를 확인한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·공과금. 다수 호실 또는 장기 공실이 연관된 경우 공용부분 관리비와 전기·수도 등 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제·집행비용 확정액에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 배당요구종기와 채권신고서를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원” 다음에 확인할 것이 많다

이 사건의 권리 기준은 분명합니다. 2020.03.25. 동부산신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 조가연의 임차권과 두 건의 경매개시결정은 그보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 100,800,000원에 낙찰될 경우 매수인 인수액은 0원이고 실질취득액도 100,800,000원입니다.

하지만 가격 결론은 아직 다릅니다. 실거래 비교지표가 없고, 실제 이용상태가 확인되지 않았으며, 감정평가상 204호 외 13개호와 여러 점유자가 함께 등장합니다. 민간임대주택등기와 조가연의 임차권자·강제경매 채권자 중첩 관계도 원본 확인 대상입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 입찰 판단은 현장과 원문 확인 후”입니다. 감정가의 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 매각단위와 시세를 확정한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.