부산지방법원 2025타경21881. 부산 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 8층 803호 오피스텔입니다. 감정가는 97,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 67,900,000원입니다. 등기부상 소유자는 박성준이고, 2020.03.25. 설정된 동부산신용협동조합 근저당 840,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 공동담보로 설정돼 있으며, 신청채권액은 718,028,845원입니다.
803호에는 홍수진 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일은 2023.11.07., 점유개시일은 2023.11.07., 주민등록일과 확정일자는 모두 2023.11.08.이며 보증금은 10,000,000원입니다. 전입일이 말소기준인 2020.03.25.보다 늦으므로 대항력은 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 보증금을 승계할 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21881 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 8층 803호 도로명: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설(오피스텔) · 실제 이용상태 확인 필요 |
| 소유자 | 박성준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부산신용협동조합 / 718,028,845원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 가등기·신탁·기존 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2020.03.25. 동부산신용협동조합 근저당입니다. 이후 등기된 민간임대주택 표기, 홍수진의 주택임차권 및 임의경매개시결정이 이어집니다. 임차권은 말소기준보다 후순위이고 매각으로 소멸하므로 보증금 승계액은 0원입니다.
임차인 분석 — 803호 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍수진 | 건물 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 2023.11.08. 2023.11.08. | 10,000,000원 | 2024.11.18. | 없음 | 후순위 | 0원 |
홍수진은 확정일자와 임차권등기를 갖췄지만, 전입일과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 3년 이상 늦습니다. 현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 동부산신용협동조합에 배당돼 임차인에게 돌아갈 재원이 없습니다. 미배당 보증금이 발생하더라도 대항력이 없으므로 매수인에게 승계되지 않습니다.
② 가격 해석 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 감정가 97,000,000원의 70%인 67,900,000원입니다. 그러나 동일 건물이나 인근 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 특히 감정서상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)이지만 실제 이용상태는 이해관계인 부재로 확인되지 않았고, 803호에는 주거용 임차권이 등기돼 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 70%) | 67,900,000원 | 66,277,800원 | 773,722,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 793,725,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 807,727,879원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,622,200원 |
| 1. 근저당 · 동부산신용협동조합 | 840,000,000원 | 66,277,800원 |
| 2. 임차권 · 홍수진 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,622,200원을 제외한 66,277,800원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 773,722,200원입니다. 홍수진 임차권의 예상배당은 0원이지만 대항력이 없어 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 북측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·3호선 환승역인 연산역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2003.04.18. 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 10층 건물이며, 2019년 리모델링이 추정됩니다.
- 설비. 승강기·주차·소방설비가 있고 각 호실에 위생·급배수·난방설비가 설치된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 해당하며, 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 연산역 접근성은 장점이지만 오피스텔은 실제 이용형태·공실·임대수익과 내부 상태에 따라 매수층과 가격 편차가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 803호 현장 확인. 공부상 업무시설과 주거 임차권등기 사이의 이용형태 차이를 직접 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 돼 있더라도 현재 점유자가 누구인지, 퇴거 여부와 열쇠 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 현재 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 후 처리 절차를 관계기관과 원본 서류로 점검하세요.
- 시세·수익 검증. 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 거래가, 보증금·월세, 공실률을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 공동담보 확인. 동부산신용협동조합 근저당은 공동담보로 설정돼 있으므로 공동담보목록과 배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 체납 관리비, 승강기·주차설비 상태, 누수·난방·소방설비와 내부 수리비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 전”
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2020.03.25. 동부산신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 홍수진 임차인의 전입·확정일자는 2023.11.08.로 후순위입니다. 예상배당이 없더라도 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하지 않으며, 현재 자료상 실질취득액은 최저가와 같은 67,900,000원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실이 가격 경쟁력을 보장하지는 않습니다. 동일 조건의 최근 거래가격이 확인되지 않았고, 공부상 오피스텔과 주거용 임차권등기가 함께 나타나며 실제 이용상태도 확인이 필요합니다. 민간임대주택등기 처리, 현재 점유, 내부 상태와 임대수익까지 확인해야 비로소 67,900,000원이 적정한지 판단할 수 있습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 현장과 시세 확인 후입니다.