인수 0원 계산이지만, 실제 이용·임대관계 확인이 먼저 — 부산 라이크 이즈 이즈 902호

부산지방법원 2025타경21881. 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 9층 902호로, 공부상 용도는 업무시설인 오피스텔입니다. 소유자 박성준은 2019.10.10. 소유권을 취득했고, 2020.03.25. 동부산신용협동조합 앞으로 채권최고액 840,000,000원의 공동담보 근저당권을 설정했습니다. 해당 근저당권이 말소기준이며, 2025.04.28. 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

현재 최저매각가는 67,900,000원으로 감정가 97,000,000원의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만 확인할 수 있을 뿐, 이를 실제 거래가격과 비교할 근거가 제시된 구조는 아닙니다. 감정평가 내용도 공부상 오피스텔로 등재돼 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인이 필요하다고 적고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 민간임대주택 등기는 확인

과거 가등기·신탁·선순위 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2020.03.25. 동부산신용협동조합 근저당권이며, 경매개시결정은 그 이후 등기입니다. 배당 계산에서도 매수인이 부담할 인수액은 0원으로 산정됐습니다.

② 점유·임차관계 — 902호는 박신영, 전입은 말소기준 이후

동일 사건에서 조사된 점유자는 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자로 분류돼 있습니다. 각 전입일은 말소기준일인 2020.03.25. 이후이므로 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다

현재 최저가는 감정가 97,000,000원의 70%인 67,900,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 47,530,000원, 3회 유찰 시 33,270,999원입니다. 그러나 실제 거래사례와의 비교 없이 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.

특히 감정평가 내용은 본건이 업무시설인 오피스텔로 등재됐으나 실제 이용상태는 확인이 필요하다고 적고 있습니다. 업무용인지 주거용인지, 내부 상태와 임대조건이 어떠한지에 따라 가격과 환금성이 달라질 수 있으므로 현장 확인과 주변 거래사례 대조가 가격 판단의 선행조건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)

채권최고액 기준으로 동부산신용협동조합에 66,277,800원이 배당되고 773,722,200원이 미배당으로 남는 구조입니다. 신청채권 청구액은 718,028,845원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연제초등학교 북측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·3호선 환승역인 연산역이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 2003.04.18. 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며 2019년 리모델링이 추정됩니다. 승강기·주차·소방·위생·급배수·난방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역의 평탄한 세로장방형 주상용 토지이며, 토지면적은 404.3㎡, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
• 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으나 실제 오피스텔 이용상태는 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 902호 실제 이용 확인. 공부상 업무시설이지만 실제 이용상태가 확인되지 않았으므로 주거·업무 이용 여부와 내부 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
• 박신영 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 임대차계약 내용을 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간과 매각에 따른 처리 내용을 관계기관 및 원본 문서로 확인해야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 동부산신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2020-108호에 연결돼 있으므로 전체 매각·배당 구조를 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 감정가 대비 70%만으로 저가라고 단정하지 말고 주변 오피스텔 거래사례·임대료·공실 여부를 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 금전 인수 0원과 점유 인도는 별개이므로 인도명령과 협의 가능성을 검토해야 합니다.
• 배당 변동. 집행비용, 당해세와 최우선변제 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 공동담보목록과 임대차계약 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리 인수는 0원, 판단의 초점은 점유와 가격

등기와 배당 시나리오만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2020.03.25. 동부산신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 902호 점유자 박신영의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.

하지만 이 물건을 곧바로 안전한 저가 물건으로 평가하기에는 확인할 내용이 남습니다. 실제 오피스텔 이용상태와 임대관계가 확인되지 않았고, 902호의 보증금·확정일자·배당요구 여부도 점검해야 합니다. 민간임대주택 등기의 행정적 처리와 공동담보 배당구조 역시 원본 확인 대상입니다. 권리 인수는 0원 계산, 가격 평가는 보류. 최종 판단은 현장·임대차·주변 거래가격을 확인한 뒤 내려야 합니다.