대전지방법원 2024타경56854. 송악톨게이트 북동측 인근의 철근콘크리트구조 3층 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2018년 11월 29일 사용승인됐고, 감정 당시 1층은 객실·관리실·비품실 등 숙박시설, 2층과 3층은 각각 객실 8개호의 숙박시설로 이용 중입니다. 소유지분은 최장일 100분의 99, 신현숙 100분의 1입니다.
등기상 말소기준은 2021년 9월 8일 중소기업은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 근저당권·가압류·가등기와 경매개시결정은 각각 해지·해제·취하 또는 말소등기가 확인됩니다. 말소기준 이후의 가등기, 가압류, 압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 주식회사 대흥산업의 전입일은 2021년 1월 26일로 말소기준보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경56854 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 복운리 1-188, 1-166 · 충청남도 당진시 송악읍 구래1길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 근린상가 + 토지 · 현황 숙박시설 · 토지·제시외 목록 1-1 건물 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 · 사용승인 2018.11.29 · 위생·난방·승강기 설비 |
| 감정 당시 이용상태 | 1층 객실·관리실·비품실 등 · 2층 및 3층 각각 객실 8개호 |
| 소유자 | 최장일 100분의 99 · 신현숙 100분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,323,041,600원 / 1,138,290,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,380,886,249원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
최장일 명의로 소유권보존된 뒤 여러 근저당권과 가압류가 설정됐지만, 초기 근저당권과 가압류는 2019년부터 2021년 사이 해제·해지됐습니다. 2021년 6월 22일 이정건의 담보가등기도 2021년 8월 13일 말소된 뒤, 2021년 9월 8일 중소기업은행 근저당권 1,560,000,000원이 설정되면서 현재의 말소기준이 됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대흥산업 현황조사 확인 | 2021.01.26 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 법인 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 선행하지만, 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않습니다. 따라서 인수금액을 0원으로 단정하거나, 반대로 특정 금액을 인수한다고 계산해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저가는 1,138,290,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 숙박시설은 일반 공동주택처럼 동일 단지·동일 면적 거래로 바로 비교하기 어렵고, 객실 상태·영업수익·공실·시설 유지비·토지의 법적 상태에 따라 가치 편차가 큽니다. 따라서 유찰률만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 부족합니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 49% · 1,138,290,000원 |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 감정가 34% · 796,803,000원 |
| 4회 유찰 시 | 감정가 24% · 557,762,100원 |
| 실질취득 변수 | 주식회사 대흥산업의 임차보증금·점유 범위·배당 여부 |
④ 예상배당표 (매각가 1,138,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,782,900원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서해중앙신용협동조합 | 806,000,000원 | 806,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 박명숙 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 한라엔컴 주식회사 | 38,505,900원 | 38,505,900원 |
| 갑구 3번 가압류 · 삼우방재 주식회사 | 35,200,000원 | 35,200,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김성만 | 39,208,505원 | 39,208,505원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사가남전기 | 46,180,000원 | 46,180,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 지엘종합건설 주식회사 | 34,292,020원 | 15,412,695원 |
| 을구 4번 근저당권 · 박윤희 | 117,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 당진수산업협동조합 | 1,428,000,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 주식회사목인건축사사무소 | 5,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 김례순 | 75,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 김재욱 | 130,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 이정건 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 이정건 | 220,000,000원 | 0원 |
| 갑구 26번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 48,491,129원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 청구총액은 4,926,877,554원, 배당액은 1,124,507,100원, 미배당은 3,802,370,454원입니다. 신청채권자 중소기업은행의 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 송악톨게이트 북동측 인근으로 모텔 등 숙박시설, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지조건은 보통 정도입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 교통사정은 보통 정도입니다.
- 용도. 감정 당시 전 층이 숙박시설로 이용 중이며 2층과 3층은 각각 객실 8개호입니다. 일반 근린상가보다 운영능력과 시설상태에 따른 가격 편차가 큰 물건입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(송악04 산업형)이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 확인된 공시지가는 472,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 토지의 공부상 지목은 구거와 염전이지만 현황은 2필지 일단의 숙박시설 건부지입니다. 공부와 현황의 차이가 환금성과 금융조건에 영향을 줄 수 있습니다.
- 건물 상태. 외벽은 석재 타일과 드라이비트 마감, 내부는 벽지·타일·인테리어 마감이며 위생·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대흥산업 임대차 원본. 임대차계약서, 보증금, 차임, 점유 범위, 실제 영업 여부와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 선순위 임차인으로 인정될 가능성이 확인되면 최저가에 미배당 보증금을 더해 응찰가 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 말소된 과거 권리 대조. 배당 시뮬레이션에 포함된 과거 근저당권과 가압류의 해지·해제·말소 효력을 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 2021년 10월 5일과 2022년 3월 24일 이정건 명의 가등기의 성격과 매각물건명세서상 소멸 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
- 국세·지방세. 국과 당진시의 압류가 있고 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 체납세액과 법정기일 확인이 필요합니다.
- 토지·제시외 건물. 복운리 1-188, 1-166의 경계와 이용관계, 제시외 목록 1-1 건물의 범위와 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 숙박시설 운영성. 객실 상태, 공실, 수선비, 소방·승강기 설비, 영업 관련 인허가와 실제 수익을 점검한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 49%라는 유찰률만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 운영가치와 토지가치, 임차인 위험을 합산해 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금이다
이 사건은 표면적으로 감정가 2,323,041,600원에서 최저가 1,138,290,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 일반 주택이 아닌 숙박시설이고, 토지의 공부상 지목과 실제 이용이 다르며, 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 법인 점유자의 보증금이 확인되지 않습니다.
등기부상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 명세서에도 명시적 인수권리는 없지만, 대흥산업의 임대차가 확인되기 전까지 실질 인수위험을 0원으로 확정할 수 없습니다. 여기에 배당 시뮬레이션과 등기상 말소내역 사이의 불일치도 있습니다. 따라서 결론은 가격 매력 판단 보류, 임차인과 배당순위 원본 확인 우선입니다. 감정가 대비 할인율보다 실질취득액과 숙박시설의 운영가치를 먼저 확정해야 합니다.