대전지방법원 2024타경57253. 태안읍 동문리의 통칭 로얄센텀빌 3층 301호로, 감정평가상 도시형생활주택이며 방3·주방/식당·거실·욕실2 구조입니다. 감정가는 120,000,000원이지만 10회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 58,800,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 최근 12개월 실거래 98,000,000원의 60.0%입니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 임차보증금 130,000,000원입니다. 이성헌의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.05.28로, 말소기준인 2023.03.17 압류보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차인으로서 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현 회차 기준 72,658,400원을 매수인 인수액으로 계산합니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사로부터 2026.05.18.자로 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 취지의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 이성헌의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권을 승계한 주체이므로, 보증금을 별도의 임차인 보증금으로 다시 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경57253 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 경이정6길 11, 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 방3·주방/식당·거실·욕실2 · 5층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사제이씨글로벌 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 134,866,167원 |
| 말소기준 | 2023.03.17 갑구 2번 압류 · 국 · 처분청 해운대세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약서가 결론을 바꾼다
등기부에는 2012년 반도신용협동조합 근저당이 있었지만 2017.08.03 해지로 이미 말소됐고, 채홍규 명의의 전세권 130,000,000원 역시 2021.05.28 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.03.17 국의 압류입니다. 2023.04.04 태안군 압류, 2024.08.01 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2023.06.20 이성헌의 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 1명, HUG는 보증금반환채권 양수인
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이성헌 | 3층 301호 건물전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2021.05.28 / 2021.05.28 | 대항력 있음 우선변제 있음 HUG 승계 |
이성헌은 배당요구를 했고, 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계했습니다. 이는 130,000,000원의 보증금이 두 번 존재하는 것이 아닙니다. 실제 임차인은 이성헌 1명이며, 주택도시보증공사는 그 반환채권을 승계한 신청채권자입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후 가격은 최근 거래보다 낮다
로얄센텀빌은 총 8세대, 2012.02.24 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 확인된 거래는 2024.09 전용 76.8㎡ 4층 85,000,000원, 2025.12 전용 72.63㎡ 4층 98,000,000원입니다. 전체 평균은 91,500,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근의 2025.12 거래와 최근 12개월 평균 98,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 72.63㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2024.09 | 76.8㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 91,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 98,000,000원 |
최근 거래는 이전 거래보다 15.3% 높은 흐름입니다. 현재 최저가 58,800,000원은 최근 12개월 평균 98,000,000원의 60.0%입니다. 그리고 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 약속을 반영하면 실질 인수는 0원*이므로, 실질취득 기준 역시 58,800,000원*입니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 임차인 이성헌 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 134,866,167원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 72,658,400원이고, 11회 유찰 시 84,206,720원, 12회 유찰 시 93,445,376원으로 증가합니다. 다만 2026.05.18 확약서에 따라 이성헌 관련 미배당액은 매수인에게 실질적으로 승계하지 않는 것으로 분석합니다.* 신청채권자 주택도시보증공사 배당액은 각 시나리오에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안읍행정복지센터 남동측 인근. 상가 등 근린생활시설과 단독주택이 혼재하는 기존주택지대로, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호. 위생설비 및 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 8미터 포장도로, 북동측 폭 약 3-4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 토지. 공시지가 270,300원/㎡, 지목 대, 토지면적 387.0㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 로얄센텀빌은 8세대 규모이며 경매 평균 유찰 횟수 10.0회, 매각률 0.0%로 나타나 유동성 점검이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.18 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원문에서 최종 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 이성헌 1명이며, 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인입니다. 130,000,000원을 별도로 다시 더하면 안 됩니다.
- 확약 미반영 계산도 확인. 원 배당 시뮬레이션상 현재 회차 미배당 인수액은 72,658,400원입니다. 확약이 없었다면 최저가만 보고 싼 물건이라고 판단할 수 없는 구조였습니다.
- 10회 유찰 원인 점검. 현장 상태·수요·거래 빈도·명도 상황 등 반복 유찰의 원인을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 12개월 거래는 98,000,000원 1건이며, 표본이 많지 않습니다. 개별 호수 상태와 층 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸진 이유”와 “인수가 사라진 근거”를 함께 봐야 한다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 120,000,000원에서 10회 유찰돼 58,800,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 실거래 98,000,000원보다 낮고, 거래 추세도 이전 대비 15.3% 상승해 가격만 놓고 보면 할인 폭이 눈에 띕니다.
하지만 본래 권리구조는 간단하지 않습니다. 보증금 130,000,000원의 이성헌이 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이어서, 현 배당표만 보면 72,658,400원의 미배당액이 남습니다. 이 물건을 현재 가격만 보고 판단하면 안 되는 이유입니다. 결론을 바꾸는 것은 2026.05.18 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서입니다. 이를 반영하면 매수인 인수는 실질 0원*이고 실질취득도 58,800,000원*입니다.
따라서 권리 측면에서는 확약서 확인을 전제로 부담이 크게 정리됐지만, 10회 유찰과 8세대 소규모 다세대라는 환금성 리스크는 그대로 남습니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌는가”보다 확약서 효력 확인과 반복 유찰의 원인을 현장에서 검증하는 것입니다.
* 매각물건명세서 기재 확약서를 반영한 실질 기준. 원 배당 계산상 현재 회차 미배당 임차보증금은 72,658,400원입니다.
