대전지방법원 2024타경57253. 태안읍 경이정6길의 통칭 로얄센텀빌 3층 301호로, 감정평가상 방3·주방/식당·거실·욕실2 구조의 도시형생활주택입니다. 외형상 핵심 쟁점은 임차보증금 130,000,000원입니다. 실제 임차인은 이성헌 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권을 승계한 신청채권자입니다. 따라서 두 주체의 금액을 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
이성헌의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2021.05.28이고, 2023.06.20 임차보증금 130,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026.05.18 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권의 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니라 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경57253 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 경이정6길 11, 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 방3·주방/식당·거실·욕실2 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 5층 중 3층 · 로얄센텀빌 · 1개동 8세대 · 사용승인 2012.02.24 |
| 면적 | 76.8㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이씨글로벌 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (8회 유찰·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 134,866,167원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 확약으로 임차권 인수 해소
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계인
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·점유 / 확정일자 | 권리 배지 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이성헌 3층 301호 건물전부 · 주거 | 130,000,000원 | 2021.05.28 / 2021.05.28 임차권등기 2023.06.20 | 대항력 포기 우선변제 주장 주택도시보증공사 승계 | 실질 0원* |
실제 임차인은 이성헌 1명입니다. 주택도시보증공사는 이성헌의 임차보증금반환채권 양수인이자 우선변제권 승계인으로, 별도의 실제 임차인으로 세거나 보증금 130,000,000원을 다시 합산하지 않습니다. 배당에서 보증금 전액을 받지 못하더라도 확약 내용대로 대항력을 주장하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 낙찰자 인수액은 0원*입니다.
* 임차보증금 130,000,000원에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 2026.05.18 확약을 전제로 한 판단입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 122.4%
로얄센텀빌의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 91,500,000원이지만 가격 판단은 최신성과 면적 유사성이 높은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2025.12 전용 72.63㎡ 4층의 98,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 98,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 72.63㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2024.09 | 76.8㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 91,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 98,000,000원 |
최근 거래가 과거 거래보다 높은 흐름으로, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 15.3%입니다. 하락 추세는 아니지만, 이를 감안해도 현재 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.4%입니다. 전체 실거래 평균과 비교하면 131.1%입니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 총 예상배당 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 8회 유찰 · 감정가 100% | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 228,596,167원 | 0원 | 0원* |
| 9회 유찰 시 감정가 80% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 252,244,167원 | 0원 | 0원* |
| 10회 유찰 시 감정가 64% | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 271,098,567원 | 0원 | 0원* |
현재 회차 표기는 8회 유찰이지만 최저가는 감정가와 같은 120,000,000원입니다. 통상적인 유찰 가격 흐름과 다른 표시이므로 실제 매각공고의 회차·최저매각가격을 반드시 대조해야 합니다. 제시된 시나리오상 9회 유찰 시 가격은 96,000,000원으로 최근 실거래 98,000,000원과 가까워지고, 10회 유찰 시에는 76,800,000원입니다. 어느 회차에서도 확약 적용 인수액은 0원*입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 2. 근저당 · 반도신용협동조합 | 81,250,000원 | 81,250,000원 |
| 3. 전세권 · 채홍규 | 130,000,000원 | 36,270,000원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 134,866,167원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 346,116,167원, 예상배당은 117,520,000원, 미배당은 228,596,167원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 134,866,167원은 이 시나리오에서 배당되지 않지만, 제출된 확약에 따라 미변제 임차보증금을 매수인이 인수하지는 않습니다.
집행비용과 배당은 제시된 매각가 기준 예상치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안읍행정복지센터 남동측 인근의 기존주택지대로, 상가 등 근린생활시설과 단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호이며 위생설비·난방설비가 구비돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 도로. 남서측은 폭 약 8미터 포장도로, 북동측은 폭 약 3-4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 270,300원/㎡입니다. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·도시지역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 환금성. 1개동 8세대의 소규모 공동주택이며 확인된 실거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 8회, 낙찰률은 0.0%로 가격 조정 없이 빠르게 환금하기에는 부담이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.18 대항력 포기와 임차권등기 말소 약속의 제출 주체·적용 범위·조건을 원문으로 대조하세요.
- 실제 임차인 구분. 이성헌이 실제 임차인 1명이고, 주택도시보증공사는 보증금반환채권 양수인·우선변제권 승계인입니다. 보증금을 중복 계산하지 마세요.
- 말소기준 재검증. 2012.03.15 근저당을 말소기준으로 보는 표기와 2017.08.03 근저당 말소 기록이 병존하므로 등기부 원본을 재확인하세요.
- 배당표 대조. 2021.05.28 말소된 채홍규 전세권에 예상배당 36,270,000원이 잡힌 근거를 배당요구서와 채권관계에서 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 실질취득 120,000,000원은 최근 실거래 98,000,000원의 122.4%입니다. 권리 인수 0원만으로 현재 가격을 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 회차 확인. 8회 유찰 표기에도 최저가가 감정가 100%로 제시돼 있으므로 매각공고의 정확한 회차와 최저매각가격을 확인하세요.
- 현황 확인. 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 현재 점유자, 인도 가능 시점, 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개다”
이 물건의 가장 큰 권리 위험은 임차보증금 130,000,000원이지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약서로 이성헌 임차권의 대항력과 미배당 인수 문제가 실질 0원*으로 정리됩니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인이 아니라 반환채권 양수인·우선변제권 승계인이므로 임차보증금을 중복 합산할 이유도 없습니다.
그러나 권리 해소가 곧 가격 매력을 의미하지는 않습니다. 실질취득 120,000,000원은 최근 12개월 실거래 98,000,000원의 122.4%이고, 전체 평균 91,500,000원과 비교하면 131.1%입니다. 여기에 8세대 소규모 공동주택, 단지 경매 평균 8회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 환금성 조건이 겹칩니다. 더구나 말소기준 표기와 근저당 말소 기록, 채홍규 전세권 말소와 예상배당 사이의 불일치도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 확약으로 인수는 해소됐지만 현재 회차의 가격은 보류입니다.