부산지방법원 2025타경22118. 부산 동래구 온천동의 현칭 ‘엘이즈N13’ 12층 1203호입니다. 경매상 용도 분류는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021년 6월 17일 소유권보존과 동시에 부산은행 명의의 채권최고액 4,895,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 매각대금 149,000,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 146,114,000원이 근저당에 배당되며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘근저당 소멸형’으로만 보기는 어렵습니다. 갑구에는 2021년 4월 23일 등록된 민간임대주택등기가 있고, 2024년 1월 22일에는 부산회생법원의 재산보전처분이 등기돼 있습니다. 민간임대주택의 의무와 보전처분의 매각 후 정리 범위는 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 12층 1203호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 현칭 / 이용상태 | 엘이즈N13 · 업무시설(오피스텔) |
| 경매상 용도 | 근린시설 |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 13층 건물 내 12층 · 20세대 · 준공일 2021.05.10 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (양도전: 주식회사부산은행) / 1,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.12 |
| 용도지역 / 공시지가 | 준주거지역 · 2,101,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산과 별개로 확인할 등기가 있다
말소기준권리는 2021년 6월 17일 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 4,895,000,000원이고 공동담보목록 제2021-445호가 기재돼 있습니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하기보다, 현장 점유관계와 관련 원부를 확인한 뒤 인수 위험을 최종 확정해야 합니다.
② 가격 검증 — 실거래 기준가 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 149,000,000원입니다. 예상 인수액이 0원이므로 계산상 실질취득액도 149,000,000원입니다. 그러나 엘이즈엔13의 최근 실거래 기준가가 확인되지 않아, 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지 비교할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 149,000,000원 | 146,114,000원 | 4,748,886,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 119,200,000원 | 116,731,200원 | 4,778,268,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 95,360,000원 | 93,243,520원 | 4,801,756,480원 | 0원 |
유찰되면 매각대금과 실질취득액은 내려가지만, 이것만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래가 없기 때문입니다. 특히 20세대 규모의 업무시설이라는 점을 감안하면, 감정가 할인율이 아니라 실제 매매 가능 가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 146,114,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정됐습니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 4,748,886,000원이며 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미남초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선·4호선 미남역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 경매상 분류인 근린시설과 실제 이용상태를 함께 검토해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 포장도로와 접하고, 남측은 약 2.5미터 막다른 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m)과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2021.05.10. 준공된 20세대 규모의 업무시설로, 실제 거래 기준가가 확인되지 않아 환금성 평가는 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 의무가 매각 후 어떻게 처리되는지 관할기관과 원문으로 확인하세요.
- 재산보전처분. 부산회생법원 보전처분의 효력과 매각 후 말소 범위를 등기국·집행기록에서 확인하세요.
- 실제 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 대항력 발생 가능성을 최종 점검하세요.
- 공동담보. 근저당권에는 공동담보목록 제2021-445호가 기재돼 있으므로 다른 공동담보물과 배당관계를 확인하세요.
- 가격 상한. 실거래 기준가 없이 감정가나 유찰률만으로 응찰가를 정하지 말고, 실제 매매 가능 가격과 임대수익을 확인하세요.
- 기계식 주차. 주차 가능 차량 규격과 유지관리 상태, 이용 제한을 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 시설 유지비의 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 물건은 예상배당표상 매수인 인수액이 0원이고, 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산상 실질취득액은 최저가와 같은 149,000,000원입니다. 하지만 등기에는 민간임대주택등기와 재산보전처분이 남아 있고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 여기에 최근 실거래 기준가까지 확인되지 않으므로 권리와 가격 모두 추가 확인이 필요한 물건입니다.
결론은 인수금 계산은 단순하지만 입찰 판단은 단순하지 않다입니다. 민간임대 관련 의무, 보전처분의 말소 범위, 실제 점유관계가 정리되고 감정가 149,000,000원의 시장 적정성이 검증돼야 비로소 응찰가를 정할 수 있습니다.