부산지방법원 2025타경22118. 동래구 온천동 현칭 ‘엘이즈N13’ 12층 1205호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2021년 소유권보존과 같은 날 부산은행 명의의 채권최고액 4,895,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-445호에 포함된 권리로, 본건 단독 가치보다 훨씬 큰 채권최고액이 기재돼 있습니다.
말소기준은 2021.06.17. 부산은행 근저당권입니다. 이후 2025.07.04. 설정된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에는 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 2021.04.23. 민간임대주택 등록에 따른 부기 내용과 2024년 부산회생법원의 재산보전처분이 함께 등재돼 있으므로, 이 두 기록의 말소·승계 처리와 실제 점유관계는 매각물건명세서와 최신 등기 원본에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 12층 1205호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건물 · 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 내 12층 · 현칭 엘이즈N13 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 (양도전: 주식회사부산은행) / 1,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.12 |
| 등기 발급 | 2026.07.28 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준 근저당권의 채권최고액은 4,895,000,000원이고, 본건 현재 최저가 144,000,000원에서 집행비용을 제외한 141,184,000원이 근저당권 배당액으로 계산됩니다. 미배당은 4,753,816,000원이지만, 이 부족액은 배당표상 매수인 인수금으로 전환되지 않습니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 임차인은 등재되지 않았지만 임대관계는 미상
등재된 임차인은 0명이고 배당 시나리오에도 임차보증금 인수액은 반영되지 않았습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 실제 점유자의 전입 여부, 보증금, 확정일자 또는 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 보류
엘이즈엔13은 2021.05.10. 사용승인된 20세대 규모 건물로 확인되지만, 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 제시돼 있지 않습니다. 면적이 일치하는 비교자료도 확인되지 않아, 감정가 144,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 또는 높은지 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 141,184,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 근저당권 배당에 사용되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권 미배당은 4,753,816,000원이지만 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선·4호선 미남역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 호실들은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 본건 건물은 철근콘크리트구조 13층 건물입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 포장도로와 남측 약 2.5미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 대지 417.4㎡, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 2,101,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입 및 사업자등록, 보증금·확정일자 여부를 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 부기 확인. 2021.04.23. 민간임대주택 등록 부기의 말소·승계 처리와 매수 후 의무 유무를 매각물건명세서 및 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
- 보전처분 확인. 부산회생법원의 재산보전처분과 경매절차의 관계, 매각 후 말소 여부를 최신 등기부와 법원 서류에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권은 공동담보목록 제2021-445호에 포함돼 있으므로 공동담보 부동산과 채권 변동 내역을 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 시세 조사. 동일 건물과 인근 업무시설·오피스텔의 최근 매매가, 임대료, 공실률 및 관리비를 조사한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 기계식 주차. 실제 이용 가능 여부, 차량 규격 제한, 유지관리 상태와 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 최신 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 0개”는 다르다
이 물건은 배당표와 등기상 계산만 보면 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 근저당 이후의 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 민간임대주택 부기와 회생법원 보전처분이 등재돼 있고, 실제 임대관계도 미상입니다. 여기에 가격을 검증할 실거래 자료가 없으므로 144,000,000원을 저렴한 가격으로 평가할 수도 없습니다.
등기상 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 점유와 부기등기는 확인 필요. 이 사건은 권리표의 숫자보다 원본 매각조건과 현장 점유조사가 최종 판단을 좌우합니다.