부산지방법원 2025타경22118. 부산 동래구 온천동, 현칭 ‘엘이즈N13’ 13층 1302호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 149,000,000원입니다.
권리 구조의 기준점은 2021.06.17. 설정된 부산은행 근저당입니다. 채권최고액이 4,895,000,000원인 공동담보 근저당이고, 이후 임의경매를 신청한 채권자는 부산은행에서 권리를 양도받은 에이치에프비사이유동화전문유한회사입니다. 사건 청구액은 1,900,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22118 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 13층 1302호 도로명: 부산광역시 동래구 여고북로123번길 33 |
| 현칭 | 엘이즈N13 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문유한회사 / 1,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.12 |
| 건물 현황 | 2021.05.10. 사용승인 · 20세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권은 소멸 예정
말소기준권리는 2021.06.17. 접수된 부산은행 근저당권입니다. 2024.09.05. 등기된 김정록의 주택임차권과 2025.07.04. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있으며, 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정록 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 10,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 0원 예상 |
김정록의 임대차계약일과 점유개시일은 2023.02.15., 임차권등기일과 배당요구일은 2024.09.05.이며 보증금은 10,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
다만 주민등록일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 우선변제권도 확정할 수 없습니다. 등기된 임차권 자체는 말소기준 이후라 소멸 예정이고 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이지만, 현장 점유자·전입관계·계약서와 배당요구 종결 여부를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 싸다는 근거는 없다
현재 회차는 감정가 100%인 신건으로 최저매각가는 149,000,000원입니다. 다만 엘이즈엔13의 동일 조건 실거래 비교가 확인되지 않고, 최근 거래가와 최근 12개월 평균도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,895,000,000원 | 146,114,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 중 146,114,000원이 배당되고 4,748,886,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 149,000,000원 | 146,114,000원 | 4,748,886,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 119,200,000원 | 116,731,200원 | 4,778,268,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 95,360,000원 | 93,243,520원 | 4,801,756,480원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선·4호선 미남역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 사건상 용도 표시는 근린시설입니다. 실제 사용과 공부상 용도를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비와 도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 8미터 포장도로와 남측 약 2.5미터 막다른 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 2,101,000원입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 13층 건물이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 20세대 규모이고 확인 가능한 최근 거래가가 없어, 실제 거래 빈도와 적정 매도가격을 별도로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입 확인. 김정록의 주민등록일이 확인되지 않으므로 전입세대열람, 현황조사서와 임대차계약서를 대조해 대항력 유무를 확정해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구서와 법원 배당관계 서류에서 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 부기의 매각 후 처리 및 등록 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 회생법원 보전처분. 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지 등기의 매각 후 말소 범위를 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 근린시설과 감정상 업무시설(오피스텔) 표시가 함께 존재하므로 건축물대장·등기부·현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 149,000,000원을 인근의 동일 용도·유사 면적·유사 연식 실거래와 비교하기 전에는 싸다고 판단하지 마십시오.
- 점유·명도. 임차권등기 후 현재 점유자가 달라졌는지 현장에서 확인하고, 인도명령 또는 명도협의 가능성을 검토해야 합니다.
- 관리비·주차. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차설비 이용 조건을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 예상과 안전 확정은 다르다”
이 사건은 2021년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 2024년 김정록 임차권등기는 후순위라 등기상 소멸하는 구조입니다. 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 주민등록일과 확정일자가 확인되지 않아 임차인의 대항력·우선변제권은 단정할 수 없고, 민간임대주택등기와 재산보전처분도 별도 확인이 필요합니다.
가격 측면에서도 현재 최저가 149,000,000원을 비교할 최근 실거래 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “후순위 권리 구조는 확인됐지만, 임차인과 특수등기 원본 확인 전까지 권리 확정은 보류하고, 실거래 검증 전까지 가격 판단도 보류”입니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.