인수는 0원이지만, 후순위 전입자 6명의 점유 확인이 필요하다 — 부산 삼정그린코아더시티 713호

부산지방법원 2025타경22158. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 7층 713호입니다. 경매 용도는 근린시설로 분류됐고, 감정평가상 현재 이용은 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사현담이며, 주식회사현담홀딩스를 채무자로 한 부산제일신용협동조합의 근저당권이 실행되어 임의경매가 진행됐습니다.

말소기준권리는 2020.12.18. 설정된 채권최고액 840,000,000원의 근저당입니다. 이후 경매개시결정과 국·부산진구 압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입자 6명의 전입일도 모두 말소기준일 뒤이므로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인 구조는 아닙니다. 다만 인수액 0원과 명도 부담 0은 같은 뜻이 아닙니다. 점유 호실·점유 관계가 미상인 만큼 현장 확인이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

소유권은 2020.12.18. 신탁재산 귀속으로 주식회사현담에 이전됐고, 같은 날 설정된 부산제일신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.06.18. 임의경매개시결정과 2025년 11월의 국·부산진구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입은 모두 후순위

보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 제거 대상은 없으며, 조사된 실질 인원은 6명입니다. 6명 모두 전입신고가 2020.12.18. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 대항력에 따른 매수인 승계는 발생하지 않는 구조입니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 모두 미상이라 배당순위와 실제 명도 대상은 원본 및 현장 대조가 필요합니다.

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다

감정가 167,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 116,900,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 70%”만으로 가격 메리트를 단정하거나 등급을 높일 수 없습니다.

특히 이 물건은 경매 용도상 근린시설이고 감정상 이용은 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트와 달리 업무시설의 가격은 임대수익, 공실, 관리비, 주차 방식, 전입 가능 여부와 금융 조건에 따라 편차가 커질 수 있습니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 116,900,000원이지만, 이를 시세와 비교하기 전까지는 “싸다”는 결론을 유보해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)

집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료를 반영한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부전시장 동측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지와 시장 등이 함께 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 부전역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
• 이용. 감정 당시 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며 폐문부재 상태였습니다.
• 설비. 위생·급배수, 소화전, 도시가스 난방, 승강기와 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측 광대로, 남서측과 북서측 소로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 시가지경관지구 저촉, 대로1류 접합, 가로구역별 기준높이 130m·최고높이 180m 제한지역입니다.
• 토지. 평지의 세로장방형 상업용 토지이며 공시지가는 8,169,000원/㎡, 토지면적은 882.6㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 부전역과 시장 접근성은 장점이지만, 근린시설 분류·업무시설 이용·기계식 주차·임대관계 미상이 가격과 매수층에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 713호 실제 점유 확인. 조사된 전입자 6명 중 누가 본건을 점유하는지 전입세대 열람과 현장 방문으로 특정해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 전입자들의 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 대항력은 없지만 배당과 명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
• 용도·이용 가능성 확인. 경매 용도는 근린시설, 감정상 이용은 업무시설(오피스텔)입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용 가능 범위를 대조해야 합니다.
• 시세·임대수익 검증. 감정가 대비 70%만 보지 말고 동일 건물 또는 인근 업무시설의 최근 거래가, 보증금·월세와 공실을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-442호에 포함된 다른 담보물과 배당 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 세금 배당 확인. 국과 부산진구 압류는 매각으로 소멸하지만, 당해세·법정기일에 따른 실제 배당 변동을 확인해야 합니다.
• 관리비·주차 확인. 미납 관리비와 기계식 주차설비의 이용 가능 차량, 유지비 및 운용 상태를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보목록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원, 그러나 현장 확인은 필수”

등기 순위만 보면 구조는 명확합니다. 2020.12.18. 부산제일신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 전입자 6명도 모두 후순위여서 대항력에 따른 보증금 승계가 없고, 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.

그러나 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않은 사람이 6명이고 본건은 폐문부재였습니다. 근린시설로 분류된 업무시설(오피스텔)인 만큼 일반 아파트처럼 감정가 대비 할인율만 보고 접근해서도 안 됩니다. 최근 거래가와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 116,900,000원이 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 결론은 권리 인수는 양호, 점유와 가격은 보류. 입찰 전 713호 실제 점유자와 동일 건물의 거래·임대 수준을 확인하는 것이 이 사건의 승부처입니다.