등기상 인수는 0원, 그러나 점유자 6명과 시세 부재는 확인 과제 — 삼정그린코아더시티 1513호

부산지방법원 2025타경22158. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 15층 1513호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 주식회사현담이고, 2020년 12월 18일 부산제일신용협동조합이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후의 임의경매개시결정과 국·부산진구 압류는 매각으로 소멸합니다.

권리의 선후만 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 그러나 이 사건의 실무 난도는 등기부보다 점유관계에서 생깁니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 점유자는 이주희·김하늘·김가원· 김희은·정지혜·김수경 등 6명입니다. 전입일은 모두 말소기준인 2020년 12월 18일보다 뒤이므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당관계와 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2020년 12월 18일 접수된 부산제일신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고 공동담보목록 제2020-442호가 기재돼 있습니다. 2025년 6월의 임의경매개시결정과 2025년 11월의 국·부산진구 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸합니다.

② 점유자 분석 — 실제 조사된 점유자 6명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 대상도 없습니다. 따라서 조사된 실제 점유자는 6명입니다. 여섯 명 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이고 점유 부분도 확인되지 않아, 배당표와 명도 대상은 서류 및 현장조사를 통해 구체화해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)

현재 최저가 118,300,000원을 기준으로 집행비용 2,456,200원을 제외한 115,843,800원이 부산제일신용협동조합에 배당되고, 근저당권 채권최고액 대비 미배당액은 724,156,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다

현재 최저가는 감정가 169,000,000원의 70%인 118,300,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않으므로, 이 할인율을 곧바로 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건에서 현재 확인되는 실질취득액은 최저가와 인수액을 합한 118,300,000원이지만, 이것이 주변 거래가보다 낮은지는 판단할 근거가 부족합니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 부전시장 동측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 업무시설, 아파트단지, 시장 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 부전역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며 조사 당시 폐문부재였습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 19층 건물로 위생·급배수·소화전·도시가스 난방·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남동측 광대로, 남서측과 북서측 소로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 시가지경관지구에 저촉되고, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 확인. 근린시설 분류와 업무시설(오피스텔) 이용상태가 함께 나타나므로 동일 건물의 실사용 용도와 거래사례, 대출 가능 범위를 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 재확인. 점유자 6명의 보증금·확정일자·점유 부분과 배당요구 여부를 최신 명세서 및 문건접수 내역으로 대조하세요.
• 점유 현황 확인. 폐문부재 조사만으로는 실제 사용자를 특정하기 어렵습니다. 전입세대, 사업자등록, 관리사무소 확인과 현장 방문이 필요합니다.
• 최우선변제 확인. 보증금이 미상이라 소액임차인 해당 여부를 확정할 수 없습니다. 실제 배당표가 바뀌더라도 대항력 없는 점유자의 미배당 보증금은 매수인 인수로 이어지지 않지만, 배당구조와 명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용상태, 임대 가능 업종을 대조하세요.
• 시세 조사. 감정가 대비 70%만 보지 말고 같은 건물·동일 용도·유사 층의 최근 거래와 현재 매물을 직접 비교하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2020-442호가 기재돼 있으므로 공동담보 부동산의 매각·배당 진행 상황도 확인하세요.
• 세금·관리비 확인. 부산진세무서와 부산진구 압류가 존재하므로 당해세 여부를 확인하고, 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 체납액도 관리주체에 조회하세요.
• 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 문건을 직접 확인한 뒤 응찰하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유와 가격 검증이 남는다

이 사건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 압류와 경매개시결정이 모두 소멸해 등기상 인수액은 0원입니다. 최저가가 118,300,000원까지 내려왔다는 점도 눈에 띕니다. 다만 조사된 점유자가 6명이고 보증금·확정일자·점유 부분이 모두 미상이며, 최근 실거래 비교자료도 없습니다.

따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만 확인 업무는 많다”입니다. 대항력 있는 보증금 인수형 물건은 아니므로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조도 아닙니다. 현재 실질취득액은 118,300,000원으로 계산되지만, 이를 가격 메리트로 인정하려면 먼저 동일 건물의 실제 거래가와 점유자 6명의 현황을 확인해야 합니다. 권리보다 현장조사와 가격 검증이 입찰 성패를 좌우하는 사건입니다.