122,500,000원
부산지방법원 2025타경22158. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 17층 1701호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설인 오피스텔로 기록돼 있습니다. 소유자는 주식회사현담이며, 2020.12.18. 신탁재산 귀속과 신탁등기 말소를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
같은 날 부산제일신용협동조합이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 임의경매개시결정과 국가·부산진구 압류가 등기됐으나 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 755,597,834원이고 근저당은 공동담보목록 제2020-442호에 연결돼 있으므로, 채권최고액 전체를 이 호실만의 개별 채무로 단순 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22158 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18 삼정그린코아더시티 17층 1701호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 중앙대로 797 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하 4층/지상 19층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 주식회사현담 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 부산제일신용협동조합 / 755,597,834원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.18. 부산제일신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 등기부 발행 | 부산지방법원 등기국 · 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2020.12.18. 접수된 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 2025.06.18. 임의경매개시결정, 2025.11.17. 국가 압류, 2025.11.26. 부산진구 압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 다만 압류등기의 소멸과 실제 조세채권의 배당순위는 별개이므로, 당해세 등 우선 조세채권의 존재와 금액은 원문으로 확인해야 합니다.
② 전입자 분석 — 6명 모두 대항력 없음
현황조사 등에서 확인된 전입자는 총 6명입니다. 가장 빠른 전입일은 2021.01.22.로, 말소기준일인 2020.12.18.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입자들은 선순위 대항력을 갖지 못하며, 경매 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 전원의 보증금·확정일자·점유부분이 미상이라 우선변제 여부와 실제 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주희 | 미상 | 2021.01.22. | 미상 / 미상 | 2025.07.11. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김하늘 | 미상 | 2024.06.24. | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김가원 | 미상 | 2021.02.15. | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희은 | 미상 | 2023.07.31. | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정지혜 | 미상 | 2024.11.18. | 미상 / 미상 | 2025.07.30. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김수경 | 미상 | 2021.04.06. | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가의 70%만으로는 부족하다
감정가는 175,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 122,500,000원으로, 감정가의 70%입니다. 하지만 동일 호실 또는 비교 가능한 인근 실거래 근거가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 70%라는 숫자는 시세 할인율이 아니라 감정가 대비 최저가 비율입니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 840,000,000원 | 119,985,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당액은 720,015,000원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액으로 매수인에게 인수되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제금은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 122,500,000원 | 119,985,000원 | 720,015,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 85,750,000원 | 83,806,500원 | 756,193,500원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 60,024,999원 | 58,544,549원 | 781,455,451원 | 0원 | 0원 |
⑤ 용도·감정 대상 확인 — 가장 중요한 현장 과제
사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가서의 이용상태는 “업무시설(오피스텔 : 폐문부재)”입니다. 등기상 호수는 17층 1701호인데, 감정요항표의 위치·구조 설명은 “제7층 제707호 외 5개호”를 대상으로 작성돼 있습니다. 따라서 해당 감정요항이 1701호를 포함한 일괄평가 설명인지, 다른 호실 설명이 혼재한 것인지 원본 감정평가서에서 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 부전시장 동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·아파트단지·시장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 부전역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 19층 건물이며 위생·급배수·소화전·도시가스 난방·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 광대로, 남서측과 북서측 소로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 시가지경관지구에 저촉되고, 대로1류에 접합니다. 토지면적은 882.6㎡, 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역이며 기준높이 130m·최고높이 180m 제한이 기재돼 있습니다.
- 하자 표기. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 부전역·부전시장 인근 상업지 입지는 긍정적이나, 해당 호실의 정확한 용도와 비교 실거래를 확인하기 전에는 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 감정 대상 호수 대조. 감정요항표의 “제7층 제707호 외 5개호”가 17층 1701호를 포함하는 설명인지 원본 감정평가서의 평가명세표·도면으로 확인하세요.
- 공적 용도 확인. 건축물대장과 집합건축물 현황도에서 1701호의 법정 용도, 전유면적, 공용면적, 위반 여부를 대조하세요.
- 전입자 6명 확인. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서, 임대차계약서를 통해 실제 점유자·점유부분·보증금·확정일자를 확인하세요.
- 배당요구 확인. 이주희는 2025.07.11., 정지혜는 2025.07.30. 배당요구 사실이 확인됩니다. 다른 전입자의 배당요구 여부와 배당종기 준수 여부를 원문에서 대조하세요.
- 조세채권 확인. 국가와 부산진구 압류등기는 매각으로 소멸하지만, 당해세 등 우선 조세채권의 금액과 실제 배당순위는 별도로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권은 공동담보목록 제2020-442호에 연결돼 있으므로 공동담보 물건과 채권 회수 현황을 함께 점검하세요.
- 가격 근거 확보. 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 같은 건물·유사 용도·유사 층의 매매 및 임대 사례를 확보해 응찰가를 산정하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 현황 확인은 필수
등기와 전입일만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 부산제일신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정·압류와 전입자들의 권리는 매각으로 정리됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 확인하고 입찰할 유형은 아닙니다. 전입자 6명의 보증금·확정일자·점유부분이 미상이고, 현장은 폐문부재였습니다. 더구나 근린시설이라는 사건 용도와 업무시설(오피스텔)이라는 이용상태가 함께 나타나며, 감정요항표의 대상 호수도 대조가 필요합니다. 비교 실거래 없이 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격과 현황 판단은 보류입니다.