부산지방법원 2025타경22158. 부산진구 부전동 삼정그린코아더시티 17층 1702호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준권리는 2020.12.18. 설정된 부산제일신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 840,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 한 차례 유찰된 124,600,000원이며, 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액 전부가 근저당권자에게 배당되어도 채권이 충족되지 않는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인들의 전입시점입니다. 확인되는 6명의 전입일은 모두 말소기준일인 2020.12.18.보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 선순위 대항력을 갖는 임차인은 없고, 등기된 김수경의 주택임차권도 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니지만, 다수 점유자에 대한 실제 점유관계와 명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22158 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 18, 25 삼정그린코아더시티 17층 1702호 · 도로명 부산광역시 부산진구 중앙대로 797 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하4층 / 지상19층 중 17층 |
| 소유자 | 주식회사현담 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 124,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산제일신용협동조합 / 755,597,834원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.18. 부산제일신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
2020.12.18. 부산제일신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 임의경매개시결정, 김수경의 주택임차권, 국세 압류와 부산진구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 김수경의 임차보증금은 10,000,000원이고 임차권등기에는 임대차계약일·주민등록일·확정일자가 모두 2021.04.06.으로 기재되어 있으나, 모두 말소기준일 이후입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주희 | 2021.01.22. | 미상 | 2025.07.11. | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김하늘 | 2024.06.24. | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김가원 | 2021.02.15. | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김희은 | 2023.07.31. | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 정지혜 | 2024.11.18. | 미상 | 2025.07.30. | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김수경 | 2021.04.06. | 10,000,000원 / 450,000원 | 2025.07.09. | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
이주희·김하늘·김가원·김희은·정지혜는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 다만 전입일이 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 김수경은 건물 전유부분 전부에 대한 주택임차권이 등기되어 있고 보증금 10,000,000원과 차임 450,000원이 확인되지만, 역시 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 70% 할인만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 178,000,000원의 70%인 124,600,000원입니다. 2회 유찰 시 87,220,000원, 3회 유찰 시 61,053,999원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 현재 가격이 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 124,600,000원 | 122,055,600원 | 717,944,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 87,220,000원 | 85,250,040원 | 754,749,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 61,053,999원 | 59,555,027원 | 780,444,973원 | 0원 |
낙찰가가 낮아질수록 부산제일신용협동조합의 미배당액은 증가하지만, 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 판단은 별도의 오피스텔·근린시설 거래사례와 임대수익 자료를 확인한 뒤 내려야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,544,400원 |
| 1. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 840,000,000원 | 122,055,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 근저당권자에게 배당되며, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 717,944,400원입니다. 신청채권 청구액 755,597,834원도 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부전시장 동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·아파트단지·시장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 1호선 부전역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상19층 건물이며 위생·급배수·소화전·도시가스 난방· 승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로 업무시설 등의 건부지로 이용 중이며, 남동측 광대로와 남서측·북서측 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로1류에 접하고 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 8,169,000원/㎡입니다.
- 환금성. 사건상 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 아파트와 같은 기준으로 가격과 대출 가능성을 판단하지 말고 해당 용도의 거래·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명 재확인. 전입일은 모두 후순위지만 실제 점유자와 점유 범위, 퇴거 의사, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 김수경 임차권. 보증금 10,000,000원·차임 450,000원·임차권등기가 확인됩니다. 후순위로 소멸하지만 최우선변제 여부는 별도 검토가 필요합니다.
- 가격 검증. 최저가 124,600,000원은 감정가의 70%이나 실거래 비교가 없습니다. 동일 건물 또는 인근 오피스텔·근린시설의 실제 거래와 임대수익을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건축물대장, 전입 가능 여부, 금융기관 담보평가와 실제 사용조건을 대조하세요.
- 세금·배당 변수. 국세와 부산진구 압류가 있고 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당순위 변동 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 응찰 여부와 상한가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 점유는 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준일보다 앞선 임차인이 없어 등기상 인수 권리는 0원입니다. 후순위 임차권과 압류도 매각으로 소멸하므로 권리의 선후관계 자체는 명확합니다. 그러나 현황상 실제 임차인이 6명이고, 그중 다수의 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않아 명도 난도는 단순한 공실 물건보다 높습니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 124,600,000원이지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없어 이를 곧바로 저가 매수 기회로 평가할 수는 없습니다. 또한 아파트가 아니라 근린시설·오피스텔 이용 물건이므로 거래수요와 금융조건도 별도로 검토해야 합니다. 결론은 권리 인수는 안전, 점유와 가격은 추가 확인입니다.