창원지방법원 2023타경307. 등기상 소유자는 곽준열이며, 말소기준권리는 2016.08.05. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 144,000,000원입니다. 이후 수협은행과 농업협동조합중앙회, 농협은행주식회사의 가압류 및 2023타경307 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인은 조사되지 않아 임차보증금 승계에 따른 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기상 채권보다 매각조건과 토지 이용 리스크입니다. 매각물건명세서에는 목록 8번 토지 지상 분묘 1기와 그 분묘를 위한 분묘기지권 성립여지가 명시돼 있습니다. 목록 1번 토지는 농지취득자격증명서 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다. 또한 밤나무 약 1,458주는 매각에 포함되지만 명인방법을 갖춘 타인소유 50년생 이상 소나무 약 500주는 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경307 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 합천군 용주면 월평리 390 |
| 등기 부동산 | 경상남도 합천군 용주면 월평리 492, 492-2, 492-3 |
| 용도 | 기타 |
| 소유자 | 곽준열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 390,458,200원 / 191,325,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 120,802,454원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 특수조건은 별개
말소기준은 2016.08.05. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 2022년에 설정된 가압류 4건과 2023.04.10. 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.02.21. 강제경매개시결정은 2024.09.04. 취하로 말소됐습니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원이므로 임차권 승계 위험은 나타나지 않습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 현재 감정가 49%
감정가는 390,458,200원, 현재 최저매각가격은 191,325,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 후 감정가 49% 구간입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 133,927,499원, 4회 유찰 시 93,749,249원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 191,325,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 133,927,499원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 93,749,249원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 191,325,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,478,550원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 23,251,446원 | 23,251,446원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 131,758,195원 | 20,595,004원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 15,333,536원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 86,890,038원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 401,233,215원 중 187,846,450원이 배당되고, 미배당액은 213,386,765원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다.
④ 매각조건 — 이 사건의 실질 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물과 제시외 수목인 밤나무 약 1,458주는 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 명인방법을 갖춘 타인소유 50년생 이상 소나무 약 500주는 매각에서 제외됩니다.
- 분묘. 목록 8번 토지 지상에 분묘 1기가 있고, 해당 분묘를 위한 분묘기지권 성립여지가 있습니다.
- 최저가격 반영. 목록 8번 토지는 분묘의 영향을 받는 토지 가격으로 최저매각가격이 정해졌습니다.
- 농지취득자격증명서. 목록 1번 토지는 농지취득자격증명서 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다.
⑤ 토지·환금성 메모
| 지목 / 이용상황 | 전 / 답 |
|---|---|
| 토지면적 | 701.0㎡ |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 공시지가 | 8,900원/㎡ |
| 지형 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
- 계획관리지역. 토지의 용도지역은 계획관리지역입니다.
- 준보전산지·보전관리지역. 준보전산지와 보전관리지역에 접합니다.
- 소하천. 소하천구역과 소하천에 저촉됩니다.
- 가축사육제한구역. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 형상·접면. 완경사의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명서. 목록 1번 토지에 필요한 증명서의 발급·제출 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 분묘 현황. 목록 8번 토지 지상 분묘 1기의 위치와 토지 이용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 분묘기지권. 매각물건명세서가 성립여지를 명시하므로 권리 성립 가능성과 이용 제한을 별도로 검토해야 합니다.
- 수목 소유관계. 매각 포함 밤나무 약 1,458주와 매각 제외 소나무 약 500주의 경계와 현황을 구분해 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 소하천구역·소하천 저촉, 가축사육제한구역 포함 등 토지이용 규제를 실제 활용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 가격 판단. 현재가는 감정가 49%지만 비교 실거래 자료가 없어 할인율만으로 적정가격을 확정할 수 없습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
등기만 보면 구조는 명확합니다. 2016.08.05. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 물건이 아닙니다.
목록 8번 토지에는 분묘 1기와 분묘기지권 성립여지가 있고, 목록 1번 토지는 농지취득자격증명서 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다. 타인소유 소나무 약 500주도 매각에서 제외됩니다. 현재 최저가는 191,325,000원으로 감정가 390,458,200원의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료 없이 이 할인율만 보고 싸다고 단정할 수 없습니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 특수조건과 실제 이용 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.