최저가 83.1%·등기상 인수 0원 — 다만 ‘현황도 배치’ 확인이 먼저다

부산지방법원 2025타경22190. 영도구 동삼동 동삼그린힐아파트 402동 3층 304호, 전용 41.3㎡ 아파트입니다. 감정가는 79,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저가는 55,300,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 66,583,333원, 최신 거래는 2026년 7월 58,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 83.1%로, 가격만 보면 감정가 단계보다 낮아진 상태입니다.

권리의 중심은 2018년 1월 11일 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 접수된 임의경매개시결정과 서수만 지분 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권의 예상 미배당액이 크더라도 그 부족액이 곧바로 매수인의 인수금으로 전환되는 것은 아니며, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원

2017년 김금례가 거래가 87,000,000원에 소유권을 취득했고, 2018년 한국주택금융공사 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 같은 날 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권이나 압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 접수됐습니다.

김금례의 소유권은 2025년 상속을 원인으로 다수 공유자에게 이전됐고, 한국주택금융공사가 담보권 실행을 위해 임의경매를 신청했습니다. 이후 2026년 서수만 지분에 대한 국의 압류가 접수됐으나 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 가깝다

동삼그린힐 동일 면적 41.3㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균 거래가는 66,583,333원이며, 거래 범위는 58,000,000원부터 86,000,000원입니다. 현재 최저가 55,300,000원은 최근 12개월 평균의 83.1%로 평균보다는 낮고, 최신 거래 58,000,000원보다도 낮습니다.

감정가 79,000,000원은 최근 평균과 최신 거래보다 높았지만, 한 차례 유찰된 최저가 55,300,000원은 비교 기준 아래로 내려왔습니다. 다만 최신 거래가 58,000,000원이고 거래 최저도 58,000,000원이므로, 최저가와 최근 저가 거래 사이의 간격이 크다고 단정할 수는 없습니다. 내부 상태, 층, 향, 수리비와 현황도 문제까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금은 한국주택금융공사 근저당권에 배당되며, 채권최고액 기준 미배당액은 186,095,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 현장 리스크 — 호수와 현황도 배치가 다르다

이 문제는 단순한 실내 상태 확인과 성격이 다릅니다. 매각 대상 호수의 물리적 위치를 오인하면 점유자 확인, 명도, 감정 대상 확인까지 연쇄적으로 어긋날 수 있습니다. 집행관 현황조사도, 건축물현황도, 현장 출입문 표기와 관리사무소 자료를 한꺼번에 대조하는 것이 핵심입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 영도구청 남측 근거리, 상리초등학교 북측 인근에 위치하며 아파트단지, 학교, 행정복지센터, 근린상가와 주택지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 마을버스 및 시내버스 정류소가 단지 안에 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 단지. 동삼그린힐은 4,056세대이며 사용승인일은 1993.09.22입니다.
• 설비. 위생설비, 화재경보기, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남측으로 약 17미터 포장도로에 접하며 토지는 남동하향 완경사의 부정형입니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 903,300원/㎡입니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 내부 상태. 이해관계인의 부재로 내벽과 창호는 조사하지 못했으므로 수리 상태를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현황도·현지 호수 대조. 건축물현황도, 현장 출입문 표기, 관리사무소 자료와 집행관 조사 내용을 함께 확인하세요.
• 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대와 실제 점유자를 확인하세요.
• 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사의 동의 제한 문구와 말소 촉탁 범위를 최신 등기부·매각물건명세서에서 대조하세요.
• 공유자 관계 확인. 상속으로 다수 공유자가 소유 중이므로 송달·명도 진행과 현장 협의 상황을 확인하세요.
• 실거래 기준 설정. 최근 12개월 평균 66,583,333원뿐 아니라 최신 거래 58,000,000원과 같은 3층 거래 67,000,000원을 함께 보세요.
• 내부 수리 상태. 감정 시 내부 벽체와 창호를 조사하지 못했으므로 수리비 가능성을 응찰가에 반영하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘내가 사는 호수’를 확인하라

현재 최저가 55,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 66,583,333원의 83.1%이고, 최신 거래 58,000,000원보다 낮습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 제공된 계산상 매수인 금액 인수도 0원이어서 가격·등기 구조만 보면 검토 가능한 구간입니다.

하지만 이 물건의 결론은 단순한 ‘저가 아파트’가 아닙니다. 임대관계가 미상이고 내부 상태를 조사하지 못했으며, 무엇보다 현지 호수와 건축물현황도상의 위치가 다르다는 비고가 있습니다. 권리금액은 소멸형, 가격은 최근 시세 아래, 현장 확인은 필수. 정확한 대상 세대와 점유 상태가 확인된 뒤에야 83.1%라는 가격 지표도 의미를 갖습니다.