20,999,000원
창원지방법원 2024타경342. 거창읍 대동리 그린파크장 202호로, 감정평가상 이용상태는 일반음식점이며 현황은 공실입니다. 건물은 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 근린생활시설 및 주택 중 한 호실이고, 사용승인일은 1993.12.29입니다. 감정가 266,900,000원이 9차례 유찰되면서 최저매각가는 20,999,000원까지 떨어졌습니다.
가격만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 시세 실거래 자료가 없어 최저가가 시장가보다 싼지는 확인할 수 없습니다. 더 중요한 문제는 임차인입니다. 양영숙은 2005.03.14, 문성지는 2021.01.20 전입한 것으로 조사됐고, 두 사람 모두 말소기준권리보다 앞선 전입으로 판정돼 대항력 위험이 표시돼 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확한 인수액은 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경342 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거창군 거창읍 거열로1길 62-4, 202호 (그린파크장) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 문종우 (2008.02.27 매매, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 266,900,000원 / 20,999,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 100,079,185원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 제시외 건물 | 화장실 및 창고 · 조적조 판넬지붕 단층 · 약 9.0㎡ · 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 확인 전에는 인수액을 알 수 없다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양영숙 | 미상 | 2005.03.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문성지 | 10.0000㎡ | 2021.01.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관이나 대위변제 기관으로 중복 신고된 내역은 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인의 전입일은 말소기준 판정일인 2024.03.19보다 빠르지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금 전액 또는 미배당액이 매수인에게 승계될 가능성을 열어둬야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 7.87%, 그러나 시세 비교는 불가능
현재 최저가는 20,999,000원으로 감정가 266,900,000원의 7.87%입니다. 하지만 인근 또는 동일 건물의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 비율은 시장가격 대비 할인율이 아니라 단지 감정가 대비 최저가 비율일 뿐입니다. 일반음식점 용도의 구분상가이고 현황이 공실이며 9회 유찰된 점을 감안하면, 반복 유찰 자체가 낮은 수요와 환금성 부담을 보여주는 신호일 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,999,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 777,982원 | 매각가의 3.7% 추정 |
| 갑구 35번 가압류 · 거창사과원예농업협동조합 | 427,247,722원 | 20,221,018원 | 미배당 발생 |
| 갑구 37번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 18,922,437원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 신청채권자 청구 | 100,079,185원 | 0원 | 현재 회차 시나리오상 미충족 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권자 청구 합계 446,170,159원 중 예상배당은 20,221,018원이며 미배당은 425,949,141원입니다. 이 계산의 매수인 인수액 0원은 등기상 배당 시뮬레이션 수치입니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인 2명의 대항력 및 미배당 보증금 승계 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 샛별중학교 남동측 인근으로 빌라·아파트·주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 접근 도로의 폭과 포장상태를 고려한 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 일반음식점으로 평가됐으나 현재는 공실 상태입니다. 기본 위생·급배수·화재발신설비가 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 1993.12.29이며 외벽은 화강석·석재치장과 일부 드라이비트, 내벽은 벽지·타일 등입니다.
- 토지. 토지면적 649.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 545,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·조례로정한지역에 해당하고 중로2류에 접합니다.
- 제시외 건물. 공부상 등재되지 않은 화장실 및 창고 약 9.0㎡가 소재하며 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 일반음식점 용도의 노후 구분상가이고 공실이며 9회 유찰돼, 주거용 집합건물보다 매수층과 금융조달 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 양영숙·문성지의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 보증금 중 배당되지 않는 금액을 최저가에 더해 총 취득부담을 다시 산정해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 갑구 35번 가압류 판정과 을구 13번 근저당의 설정·변경·이전 관계를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 공실 여부 현장 확인. 현황 공실과 주민등록 전입 2건이 불일치하므로 출입 가능 여부, 잔존 물품, 영업시설과 점유자를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 약 9.0㎡ 화장실·창고의 위치, 구조, 사용상태와 유지보수 비용을 확인해야 합니다.
- 용도·영업 가능성 확인. 일반음식점 재사용 가능 여부와 필요한 설비 상태, 인허가 및 주변 수요를 확인해야 합니다.
- 미납비용 확인. 관리비, 공용부분 비용, 당해세와 체납 공과금을 관리주체 및 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 변경·취하·연기 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 8%”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건은 감정가 266,900,000원에서 9회 유찰돼 20,999,000원까지 내려왔습니다. 그러나 일반음식점 용도의 공실 구분상가이고, 시장 실거래 자료가 없으며, 전입일이 빠른 임차인 2명의 보증금이 모두 미상입니다. 따라서 최저가가 낮다는 사실만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
핵심은 양영숙·문성지의 임대차 내용입니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 회수되지 않으면 그 미배당액이 낙찰자에게 넘어갈 수 있어, 실질취득가는 20,999,000원을 크게 웃돌 수 있습니다. 근저당 변경·이전 이력까지 원본 대조가 필요한 만큼 결론은 명확합니다. 가격은 낮지만 권리비용은 아직 계산되지 않았다. 보증금과 말소기준을 확인하기 전에는 입찰가를 정할 단계가 아닙니다.
