한 번 유찰로 최근 시세의 76.1% — 다만 하락 추세와 점유 확인이 남는다

부산지방법원 2025타경22213. 부산 영도구 영선동4가 영도대원아파트 5동 1층 101호, 전용면적 78.01㎡ 공동주택입니다. 소유자 김민경은 2017년 4월 27일 매매를 원인으로 거래가액 190,000,000원에 취득했고, 같은 해 5월 25일 부산원광신용협동조합 앞으로 채권최고액 172,900,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.

현재 최저매각가는 감정가 200,000,000원에서 한 차례 유찰된 140,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 184,000,000원보다 44,000,000원 낮고, 최신 거래 190,000,000원보다 50,000,000원 낮습니다. 숫자상 가격 간격은 확보됐지만, 최근 거래군이 과거 거래군보다 23.4% 낮은 하락 추세라는 점과 본건이 1층이라는 점을 함께 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2017년 5월 25일 설정된 부산원광신용협동조합의 채권최고액 172,900,000원 근저당입니다. 이후 설정된 같은 조합의 후순위 근저당 54,000,000원, 디지비캐피탈·신한카드의 가압류, 국민건강보험공단·영도구의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

신청채권자의 청구액은 182,437,718원입니다. 이는 2017년 1순위 근저당의 채권최고액 172,900,000원보다 크지만, 같은 채권자 앞으로 2023년 6월 8일 채권최고액 54,000,000원의 후순위 근저당이 별도로 존재합니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 137,240,000원이 1순위 근저당에 배당되고 후순위 권리에는 배당 여력이 없습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선

전체 12건 평균은 216,750,000원이지만, 여기에는 2021년의 298,000,000원, 300,000,000원, 330,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 184,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다.

최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.1%이며, 최신 거래 190,000,000원과 비교하면 약 73.7%입니다. 최근 거래만 놓고 보면 140,000,000원에서 210,000,000원까지 편차가 크고, 최저가와 같은 140,000,000원 거래도 존재합니다. 따라서 최저가가 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 확정적인 저가 매수라고 판단하기보다 내부 상태·동·층·수리비를 함께 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

채권자 총 청구액 282,967,084원 중 예상배당은 137,240,000원, 미배당은 145,727,084원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

④ 유찰 시 배당 변화

유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득비가 고정되는 대항력 임차인 인수형으로 계산되지 않습니다. 다만 감정서상 임대관계 미상이라는 점은 별도의 현장 확인 사항으로 남습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남항초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 단지. 총 5개동 448세대 규모이며, 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 13층 건물의 1층입니다. 사용승인일은 1991.07.13.입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 단지 서측 약 12미터, 남측 약 7미터, 남동측 약 3미터 내외 도로에 접하며 주차시설이 있습니다.
• 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 승강기, 도시가스와 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종·제3종 일반주거지역과 재정비촉진지구 관련 지정이 있으며, 영도제1존치관리5구역(대원아파트)에 해당합니다.
• 토지. 공시지가는 1,517,000원/㎡이고, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 도로접면은 중로각지로 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 임차인 신고가 없더라도 임대관계가 미상입니다. 전입세대·점유자·보증금·확정일자와 명도 상대방을 직접 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 216,750,000원보다 최근 12개월 평균 184,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 기준으로 판단하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 23.4% 낮으므로 과거 300,000,000원대 거래를 현재 상한 근거로 사용하지 마세요.
• 1층 가치 조정. 본건은 1층입니다. 일조·소음·사생활·습기와 내부 수리 상태를 확인해 같은 면적 평균에서 개별 조정해야 합니다.
• 체납 항목 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 압류 관련 체납액·법정기일과 관리비 체납을 확인하세요.
• 재정비 관련 확인. 재정비촉진지구 및 존치관리구역 지정이 실제 정비사업·재산권 행사에 미치는 영향을 관할 자료로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격 간격은 있지만, 확인 없는 저가 판단은 금물”

이 사건의 등기권리는 비교적 단순합니다. 2017년 부산원광신용협동조합 근저당을 기준으로 그 이후 권리가 매각으로 정리되고, 현재 회차의 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 가격도 최저가 140,000,000원이 최근 12개월 평균 184,000,000원의 76.1%여서 숫자상 여유가 있습니다.

그러나 최근 시장은 이전 거래군보다 23.4% 하락했고, 최근 거래 자체도 140,000,000원에서 210,000,000원까지 크게 벌어져 있습니다. 더구나 감정서상 임대관계가 미상이고 본건은 1층입니다. 결론은 등기권리는 통과, 가격은 보수적으로 검토, 점유 확인은 필수입니다. 최근 시세와 내부 상태를 대조해 140,000,000원이 실제로 충분한 안전마진인지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.