154,700,000원
부산지방법원 2025타경22297. 부산 동래구 온천동 동보스카이힐 12층 1202호, 전용 84.86㎡ 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 김동민 지분 7분의 2, 김미선 지분 7분의 2, 백순옥 지분 7분의 3으로 구성된 공유관계이며, 공유자 김미선이 채권자로 강제경매를 신청했습니다. 현재 등기부에는 존속하는 근저당권이나 압류가 없고, 말소기준은 2025.07.09. 강제경매개시결정입니다.
권리관계만 보면 구조는 단순합니다. 과거 건설공제조합 가압류와 국민은행·농협은행 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 확인된 임차인도 없습니다. 따라서 현재 계산상 낙찰자가 보증금이나 담보채무를 떠안을 사정은 없으며, 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다. 다만 감정평가서의 임대내역은 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 전입세대는 매각물건명세서와 현황조사서 원문으로 마지막 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 425-10 동보스카이힐 12층 1202호 도로명: 부산광역시 동래구 금강로62번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.86㎡ · 15층 중 12층 |
| 단지규모 / 준공 | 56세대 · 2004.01.17 |
| 소유자 | 김동민 7분의 2 · 김미선 7분의 2 · 백순옥 7분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 경매신청 채권자 | 김미선 · 채권액 미상 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 과거 담보는 모두 말소, 현재 인수 0원
말소기준은 2025.07.09. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 설정됐던 건설공제조합 가압류 120,000,000원은 2005.12.20. 말소됐고, 국민은행 근저당권 39,000,000원은 2016.01.05., 농협은행 근저당권 36,000,000원은 2021.06.25. 각각 해지로 말소됐습니다. 현재 등기상 존속하는 근저당권과 압류는 없으며, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격 여유는 있지만 하락 추세를 먼저 봐야 한다
동보스카이힐 동일 면적 실거래 표본은 7건입니다. 전체 평균은 267,714,285원이지만, 2021년의 285,000,000원·296,000,000원·310,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 기준으로 그대로 사용하기 어렵습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 222,500,000원, 최신 거래 220,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -22.1%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 84.97㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2023.12 | 84.97㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 84.86㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.08 | 84.86㎡ | 14 | 273,000,000원 |
| 2021.12 | 84.86㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2021.11 | 84.86㎡ | 14 | 296,000,000원 |
| 2021.10 | 84.86㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 222,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 154,700,000원은 최근 12개월 평균의 69.5%입니다. 감정가 221,000,000원은 최신 거래 220,000,000원과 최근 평균 222,500,000원 사이지만, 한 차례 유찰되면서 최저가가 154,700,000원으로 내려왔습니다. 따라서 현재 회차에는 숫자상 가격 여유가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,965,800원 |
| 1. 경매개시결정 · 김미선 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 151,734,200원 |
김미선의 채권액이 확인되지 않아 채권자 배당은 계산에서 제외됐습니다. 따라서 소유자 잔여액 151,734,200원은 실제 확정액이 아니며, 채권신고액·당해세·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 154,700,000원 | 0원 | 151,734,200원 |
| 2회 유찰 시 | 108,290,000원 | 0원 | 105,973,940원 |
| 3회 유찰 시 | 75,803,000원 | 0원 | 74,038,546원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유락여자중학교 동측 인근이며, 부근은 공동주택·근린생활시설·숙박시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산도시철도 1호선 명륜역이 있어 교통환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 12층 1202호이며, 승강기·급배수·위생·화재탐지·소화전·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 절대·상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 2,962,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 56세대 소규모 단지이고 확인된 동일 면적 실거래는 7건입니다. 최근 가격 추세가 -22.1%여서 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대내역은 미상입니다. 전입세대·현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유상태를 대조하세요.
- 공유관계 확인. 김동민·김미선·백순옥의 공유 상태에서 시작된 강제경매이므로 매각대상 범위와 신청채권의 원인을 원문 기록으로 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 267,714,285원보다 최근 12개월 평균 222,500,000원과 최신 거래 220,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -22.1%이므로 감정가 대비 할인만 보지 말고 현재 매물가격·수리비·매도기간을 입찰가에 반영하세요.
- 소규모 단지 환금성. 56세대 단지는 대단지보다 거래 빈도와 매수층이 제한될 수 있으므로 단기 매도를 전제로 과도한 입찰을 피해야 합니다.
- 관리비·내부 상태. 체납 관리비 중 공용부분과 노후 설비·내부 수리 범위를 관리사무소 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·채권계산서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 하락장을 통과해야 한다
이 물건은 과거 가압류와 근저당권이 모두 말소돼 있고, 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 따라서 현재 최저가 154,700,000원이 곧 실질취득액이며, 최근 12개월 실거래 평균 222,500,000원의 69.5%라는 점은 분명한 가격 여유입니다.
그러나 전체 평균 267,714,285원에는 과거 고가 거래가 포함돼 있고, 실제 최근 가격 추세는 -22.1%입니다. 최신 거래도 220,000,000원이며 최근 12개월 표본은 2건, 단지 규모는 56세대입니다. 결론적으로 권리는 합격, 가격은 조건부 합격입니다. 현재 최저가의 할인폭은 유효하지만, 실제 점유와 공유관계, 현장 매물가격, 수리비와 환금성을 확인한 뒤 보수적인 상한가를 정하는 것이 핵심입니다.