포기·말소 조건으로 인수는 실질 0원*, 그래도 1.63억은 최근 시세보다 높다 — 부산 부일스톤캐슬 801호

부산지방법원 2025타경22317. 부산 동래구 낙민동 ‘부일스톤캐슬’ 8층 801호, 전용 39.29㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 소유자는 박봉균·박시영으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 현재 등기에서 가장 중요한 권리는 2024년 2월 7일 등기된 이혜림 씨의 주택임차권 200,000,000원입니다. 전입일은 2022년 8월 5일, 확정일자는 2022년 7월 5일로 말소기준인 2025년 2월 11일 부산광역시 압류보다 앞섭니다.

따라서 명세서의 별도 조건이 없었다면 낙찰자는 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 합니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용 3,082,000원을 제외한 159,918,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 40,082,000원이 남습니다. 원칙적인 실질취득액은 낙찰가와 인수액을 합한 203,082,000원이 아니라, 배당표의 집행비용 때문에 낙찰가에 부족분이 더해지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각 조건에 따라 임차인과 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 조건 충족 시 매수인의 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 조건부 해소

2017년 부산은행 근저당권 2건은 각각 채권최고액 1,524,000,000원, 1,200,000,000원이었지만 2017년 8월 31일 이미 말소됐습니다. 2017년 신탁등기도 같은 해 12월 26일 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 현재 말소기준은 2025년 2월 11일 부산광역시 압류이며, 그 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

반면 이혜림 씨의 임차권은 말소기준보다 먼저 성립했습니다. 임대차계약일 2022.06.25, 확정일자 2022.07.05, 전입·점유개시일 2022.08.05로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다. 따라서 통상적인 경매라면 미배당 보증금은 매수인이 인수하지만, 이 사건은 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 실질취득 1.63억은 최근 시세 이상

가격 판단은 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 부일스톤캐슬 전용 39.29㎡의 제공 거래 10건 전체 평균은 155,100,000원이지만, 최근 12개월 8건 평균은 더 낮은 153,875,000원입니다. 최신 거래는 2024년 12월 160,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거 대비 -3.8%입니다.

포기·말소 조건을 적용한 실질취득액은 최저가와 같은 163,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 105.9%로 최근 시세보다 높고, 최신 거래 160,000,000원도 웃돕니다. 전체 평균과 비교해도 최저가는 105.1%입니다. 여기에 거래 추세가 -3.8%로 하락하고 있어 현재 가격에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)

국세·지방세 압류 5건이 있으며 당해세에 해당하는 금액은 임차인 배당보다 앞서 차감될 수 있습니다. 배당액이 줄면 규칙상 임차보증금 미배당액은 늘지만, 매각물건명세서의 잔액 청구권 포기·임차권 말소 조건이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 낙민동 낙민초등학교 북측 인근으로, 공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 4호선 낙민역이 있어 교통 사정은 편리한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 8층이며, 사용승인일은 2017.05.26입니다. 급배수·위생·소방·승강기·공동현관·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 도로·주차. 북서측 약 5m 폭 포장도로에 접하고 주차시설이 마련돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구 등에 속하며 토지면적은 387㎡, 공시지가는 3,467,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 29세대의 소규모 건물이고 제공 거래도 10건으로 가격 편차가 133,000,000원부터 182,000,000원까지 큽니다. 개별 호수의 층·상태에 따른 가격 검증이 중요합니다.
• 위반·차이. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 조건과 제출 서류를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 말소 시점 확인. 매각허가·대금납부·배당 이후 어느 시점에 임차권등기가 말소되는지, 매수인이 별도 절차를 부담하는지 확인하세요.
• 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 임차인 예상배당액 159,918,000원이 줄어들 수 있습니다.
• 실거래 갱신. 제공된 최신 거래는 2024.12입니다. 매각기일 2026.07.24 전후의 동일 면적 실거래와 매물 호가를 별도로 대조하세요.
• 가격 상한. 실질취득 163,000,000원은 최근 12개월 평균 153,875,000원의 105.9%입니다. 현재 최저가에 가격 메리트가 있다는 전제로 입찰하지 마세요.
• 점유·명도. 임차권등기와 보증금 채권 포기는 금전 인수 문제와 별개입니다. 실제 점유 여부와 인도 시기를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
• 관리비. 공용부분 체납 관리비와 수도·전기·가스 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·채권양도 및 포기 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 조건부 해소, 가격은 최근 시세 이상”

이 사건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 포기·말소 조건의 실효성입니다. 조건이 없다면 보증금 200,000,000원 중 미배당 40,082,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 하지만 임차인과 보증금반환채권 승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 이행되면 인수는 실질 0원*입니다.

그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 163,000,000원은 최근 12개월 평균 153,875,000원의 105.9%이고, 최신 거래 160,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세도 -3.8%로 내려가고 있습니다. 결론은 조건부 권리 합격, 가격 보류입니다. 포기·말소 서류를 완전히 확인한 뒤, 갱신된 실거래를 기준으로 응찰가를 보수적으로 정해야 합니다.