인수는 0원, 최저가는 최근 시세의 71.6% — 부산 온천대동다숲 906호

부산지방법원 2025타경22325. 부산 동래구 온천동 ‘온천대동다숲’ 101동 9층 906호, 전용 59.54㎡ 아파트입니다. 현 소유자 류인곤은 2023년 10월 22일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 취득했고, 등기는 2023년 12월 5일 접수됐습니다. 말소기준은 2019년 1월 4일 온천새마을금고 근저당권 108,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권 2건과 가압류 2건, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하며, 배당 부족액이 발생하더라도 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.

가격은 감정가 239,000,000원에서 한 차례 유찰돼 167,300,000원으로 낮아졌습니다. 이는 최근 12개월 평균 233,750,000원보다 66,450,000원 낮은 수준입니다. 최신 거래 230,000,000원과 비교해도 62,700,000원 낮습니다. 가격 간격은 분명하지만, 최근 거래 평균이 이전 거래군보다 6.5% 낮아진 하락 추세라는 점은 입찰가 산정에 반드시 반영해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸

2019년 온천새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 온천새마을금고 추가 근저당권 66,000,000원, 박문희 근저당권 52,000,000원, 삼성카드 가압류 15,103,656원, 진영농업협동조합 가압류 12,252,726원과 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 2019년 이전의 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 이번 매각의 인수권리로 남지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 시장은 하락 중

대동타운 전용 59.54㎡의 확인된 실거래 12건입니다. 전체 평균은 244,583,333원이지만, 과거 280,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 거래 4건과 최신 거래를 우선했습니다.

최근 12개월 거래는 210,000,000원부터 250,000,000원 사이이고 평균은 233,750,000원입니다. 현재 최저가 167,300,000원은 이 평균의 71.6%로, 최근 평균 대비 28.4% 낮습니다. 최신 거래 230,000,000원과 비교하면 약 72.7% 수준입니다. 감정가 239,000,000원은 최근 평균보다 높지만 한 차례 유찰되면서 현재 가격은 최근 거래 범위 아래로 내려왔습니다.

③ 예상배당표 (매각가 167,300,000원 가정)

채권 총액 253,356,382원 중 채권자 배당 추정액은 164,157,800원이며, 미배당액은 89,198,582원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 온천동 미남교차로 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 원활하고 인근에 노선버스정류장과 부산지하철1호선 미남역이 위치해 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 6~12미터의 포장도로에 접하며 차량 진출입이 원활합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물의 9층으로, 승강기·도시가스·난방·화재탐지·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 남동하향 경사지대의 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
• 규제. 중로1류·중로2류·중로3류와 접하고 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,791,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 170세대 단지이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 평균은 이전 거래군보다 6.5% 낮아졌습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계가 미상이므로 전입세대열람, 현장 방문, 점유자 확인을 우선하세요.
• 가격 상한. 전체 평균 244,583,333원보다 최근 12개월 평균 233,750,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 6.5% 낮습니다. 현재 할인율을 그대로 안전마진으로 간주하지 말고 추가 하락 가능성을 반영하세요.
• 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당액 89,198,582원은 매수인 인수액이 아닙니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 관리비·내부 상태. 관리비 체납과 내부 수리 필요 여부는 배당표나 등기부에서 확인되지 않으므로 관리사무소와 현장을 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 매력, 점유는 확인”

이 물건은 말소기준 이후의 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라 권리구조 자체는 단순한 편입니다. 1회 유찰된 최저가 167,300,000원은 최근 12개월 평균 233,750,000원의 71.6%로 내려와 가격 간격도 확보됐습니다.

다만 최근 시장은 이전 거래군보다 6.5% 하락했고, 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 물건을 단순히 “시세보다 28.4% 싸다”라고만 결론 내리기보다, 점유관계·명도 가능성·내부 상태를 확인한 뒤 그 비용을 뺀 금액으로 입찰 상한을 정해야 합니다. 등기상 권리는 합격, 현재 가격은 관심 구간, 최종 판단은 현장 확인 이후가 적절합니다.